物管喊你回家缴纳物业费

根据《江苏省物业管理条例》的有关规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。而物业服务费用主要是指以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；法定税费；物业管理企业的利润。

实际上对于物业服务企业来说，其收入来源主要依靠的是业主缴纳的物业服务费用。如果业主们不履行缴费义务，物业服务企业将无法正常服务，甚至无法生存。但记者调查发现，造成物业服务行业生存困扰的原因除了物业服务费用单价偏低外，另外一个重要的原因就是物业服务费用的收缴率不理想。业内有关从业人士感叹，物业服务费的收缴难已经成为物业工作人员的最大困难。仪征某项目物业负责人介绍说，他们所管的小区今年的物业费收缴才达到一半左右，想要在春节前完成收费任务已经十分困难。这位负责人向业主们呼吁，物管喊你回家缴纳物业费！

物业费收缴难的原因

按照《物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规的规定，业主与物管之间形成了约定，既然享受了物业服务，就应该履行缴费义务，但是事实却与之尚有差距，业主们欠费或拒缴物业费已成为一种严重的物业服务矛盾。那么究竟是什么原因引起了物业费收缴难？据调查，主要有三个方面的原因：

一、开发建设单位的原因引起的收费难

一是开发建设单位房屋质量问题。由于开发建设单位的责任心和利益驱使，一些开发商往往是售房时什么都承诺，而交房后却什么也不答应。不少业主因为房屋渗漏、面积误差、粉刷脱落、水管断裂等原因，在无法解决的情况下，以拒缴物业费来维护自己的权益，但是伤害的却是物管的正当收益权。市区某小区一位物业工作人员介绍说，他们小区在交付时有近百户的业主出现室内开裂、粉刷脱落等房屋质量问题，找开发商总是一拖再拖，直到保修期满。在此期间，这些业主一直不缴物业费，而物业不得不苦苦支撑，承受本不应由物业承受的负担。最终还是物管通过成立业主委员会，与开发商进行维权才最终解决了大部分业主的房屋维修问题，但是几年下来，业主只答应缴最后一年的物业费，物管企业损失了几年的物业费，造成成本无法消化。

二是开发建设单位交房手续不齐。一些开发商在销售时承诺了交房时间和办两证的时间，但是实际因为开发过程的不顺利，拖延了交房时间，又拖延了两证的发放时间，好多业主会以此为理由不缴物业费。记者采访了一位不愿缴费的业主，其不缴费的理由就是至今未拿到房屋土地使用权证和房屋产权证。当物业工作人员解释两证是开发商办而不是物业办时，这位业主认为，找开发商他们不理，我当然只能不缴物业费，让物业找他们去。

三是开发商对业主乱承诺。开发商在销售时为了加快销售的进度，业主提出的诸如扩大院子、墙面开门、违章改造、会所开放等要求，销售人员不管能否做到一概答应，但是交房后却无人问津。仪征一小区的会所问题就是引起业主们不缴费的原因之一。据该小区物业工作人员反映，他们小区原来开发商承诺有会所且对业主开放，但开发商在完成交房后却将会所变更并出售给了个人，造成了小区业主们的大面积不满，但是因为开发商已撤离，只有物业在承担这样的不良后果。

二、物业服务企业的原因引起的收费难

一是物业服务企业服务质量不到位。一些物业服务企业不以人为本，不注重物业服务质量，为了取得更高的利益空间，不按物业服务规定的服务标准进行服务，处处偷工减料，处处马虎了事，所提供的服务质量不合格，不能满足业主的要求。诸如服务人员态度生硬、小区被盗却无法提供巡逻或监控资料、清扫保洁经常不按规定执行等等，这些都是物业服务不到位的主要方面。某小区业主朱先生说，他们小区物业费是扬州比较高的标准，达到了每平方米每月一元多，但是其服务是绿化杂草丛生、保安人员常常睡岗，这样的服务他们不可能认可和缴费。

二是物业服务企业管理欠当引发争议。小区的物管除了服务，还会对小区的违章装修、环境统一等行使管理权。在这一过程中，往往易引起业主的不满。例如，对小区违章的管理，如果对违章户管理过严，违章户就会不缴物业费。但如果管得过松，只行使劝阻和向有关部门报告的义务，因此形成的违章又会引起小区其他业主的不满而不缴费。一位物业负责人感叹，物业不容易做，很难做到管理适当，总会引起业主们的不满意和不缴费。

三、小区业主的原因引起的收费难

一是业主对物业服务的期望值过高。业主在接受物业服务的过程中，往往不首先考虑本小区物业所提供的服务标准和服务单价标准，而是直接去进行横向比较，他们往往去拿本市服务标准最高、服务价格最高的小区的服务水平与自己的小区进行比较，得出自己的小区服务不到位的结论。其实我市的物业服务是分为七个等级标准的，分别对应七种高低不等的服务价格，应该是什么样的价格提供什么样的服务。某收费单价只有四毛钱的小区物业人员说，他们小区收费标准很低，服务标准也只能在一级左右。但是业主对此并不认为，他们总会拿服务价格最高的万科等项目的服务来说明自己的小区管得不好，而人家小区的收费价格已经接近3元的单价，是无法进行类比的。

二是业主对物业服务的内容不够清晰。业主们普遍认为，小区物业提供的服务，只不过是看看门、扫扫地等简单的劳动。许多业主不清楚物业管理运行全貌、管理工作负荷和费用开支范围，于是凭直觉作出简单判断，认为质价不符。其实，维持一个物业项目的运行，特别是高层小区，并不像业主看到的那么简单。在物业服务过程中，物管企业为了保证小区的正常运行，对有些安装在地下或不显眼处的电梯、消防、监控、排污、加压等设施设备，需要长年累月不间断地投入大量人力、物力和财力去保证这些设备的正常运行，如果业主不了解这些情况，肯定会觉得自己的物业管理费缴得不值。

三是业主认为物管就是管家。业主们因为自身认识的原因，往往会认为物管既然管了小区，那就是什么都管、什么都问。其实物管是有管理范围的，按法律的界定，物管只行使对物业共用部位、共用设施的管理和服务，而不包括对业主自用部位进行服务，要服务也是有偿服务。但在不少业主的观念里，物业管理公司是大包大揽的管家，诸如楼上业主装修引起渗漏、楼下业主排放油烟，邻居夜间吵闹、装修发出噪声等，这些问题业主都可能归罪于物业管理公司服务不好。而且业主因为自己家中水电坏了或者卫生间下水坏了，也会拒缴物业费。

来源：扬州晚报