46.问：占用小区内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，有哪些规定?
答：按照《天津市物业管理条例》，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示。未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同的约定执行。
47.问：业主购买或租用地下车位后，为什么还要交纳有关服务费?
答：业主购买或租用地下车位后，物业服务企业需要对车场保洁、停车秩序、照明设施及消防设施等进行日常管理维护，所发生费用由物业服务企业据实测算，并与业主签订协议，费用由业主交纳。
48.问：物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同，物业服务企业和业主委员会应当如何处理?
答：根据《天津市物业服务企业退出项目管理办法》，物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，物业服务企业与业主大会应当在合同终止3个月前做好下列工作：(1)业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业;物业服务企业提出物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，应当将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知业主委员会。在接到书面告知后，双方应当就退出项目时间、交接事宜进行协商。(2)物业服务企业在与业主大会确定有关退出事宜3个工作日内，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间和有关事宜书面告知所在街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会(村民委员会)，并到物业所在地的区、县房地产管理局办理退出备案手续后在物业管理区域内公告。(3)业主委员会应当做好选聘新物业服务企业的准备工作;(4)区、县房地产管理局接到物业服务企业预警报告后5个工作日内，应当会同街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会(村民委员会)到物业项目听取业主委员会、业主及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作，指导业主大会选聘物业服务企业。
49.问：物业服务企业退出小区管理时，如何做好移交工作?
答：根据《天津市物业服务企业退出项目管理办法》，对业主大会重新选聘新物业服务企业接管的小区，应当按照下列程序做好衔接工作：(1)原物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务，并积极协助业主大会选聘新物业服务企业;业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止或双方约定之日。(2)业主委员会应当组织召开业主大会会议，对选聘新物业服务企业等事宜进行表决，在物业服务终止之日1个月前依法完成选聘工作，并在物业管理区域内公告。业主委员会应当及时与新物业服务企业签订物业服务合同。(3)原物业服务企业应当在退出之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额;物业管理项目的档案资料;物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备;竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料;物业竣工验收资料;共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料;物业质量保证书和使用说明书;物业管理需要的其他资料;实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。(4)原物业服务企业在征得业主委员会同意后，也可向新物业服务企业直接办理移交，并由业主委员会监督确认。原物业服务企业与业主委员会办理交接的，新物业服务企业接管后，业主委员会应当将本条第(3)项所列事项转交新物业服务企业。(5)新物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，到物业所在地的区、县房地产管理局办理备案手续。
50.问：业主委员会组织业主选聘物业服务企业时，一般应注意哪些事项?
答：一是看是否合法经营。业主委员会要求投标物业服务企业出具营业执照原件，查看经营范围是否包含物业管理服务。二是看是否符合条件。按照规定，物业服务企业取得营业执照后，应当自领取营业执照之日起30日内到工商注册所在地申请办理资质。业主委员会要求投标物业服务企业出具资质证书原件，同时查看是否符合接管项目的条件。物业服务企业资质分为三个等级，并按照下列要求接管项目：一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目;二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目;三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目。三是看是否诚信经营。业主委员会可到天津市物业管理协会网站查询，了解投标企业诚信情况。四是组织业主大会书面表决。业主委员会组织业主书面表决前，要向全体业主实事求是介绍每个投标企业详细情况，由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主，书面同意后选定物业服务企业。五是签订物业服务合同。详细约定服务内容、服务标准和收费标准;并对机动车场地占用费等收益的收支情况进行约定。(通讯员吴梅 张学军 张兴华)
