物业打包 求解老旧小区管理难题

房龄老、规模小、住户少，这样的零星老旧小区物业管理成本高、收益低，常常令物业公司避之不及。在合肥市蜀山经济开发区，由政府托底补助，社区物业公司对8家零星老旧小区进行“打包管理”，化解了小区管理难题。

社区物业接过“烫手山芋”

洁净的道路、墙壁，整齐停放的各类车辆，24小时巡逻的保安……新年期间，合肥市美乐园小区物业管理井然有序。仅有5栋楼、120户居民的美乐园小区，是合肥市井岗镇蜀山经济开发区接管的第一个零星老旧小区。

“这两年我们小区管理得真不错，告别了脏乱差，过去常常发生的偷盗现象也没了。”美乐园小区业委会主任张金荣说，2007年10月社区物业入驻之前，小区一年物业费只有2万元左右，还有大半收不上来。换了两家物业公司，都因为亏本运营干不了几个月就走了，物业管理成为无人敢接的“烫手山芋”。小区没人管，垃圾堆积，污水横流，脏乱差现象多次被媒体曝光，甚至有小偷撬开空房，长期住在小区行窃。业主无奈之下，联合起来向政府求助。

合肥蜀山经济开发区物业管理公司是一家由社区创办、拥有三级资质的物业管理服务企业，其前身是社区抽调工作人员组成的物业服务站，职能是为开发区内的厂房、门面经营性用房提供物业服务。“接手美乐园小区物业管理业务时，还没有取得社区物业管理资质。可是居民来求助，怎么办？我们想既然能服务企业，也可以尝试服务居民。”蜀山经济开发区管委会副书记李泽富说。

物业公司入驻美乐园小区后，同样面临入不敷出的问题。老旧小区维护管理成本较高，部分业主还在观望，不愿缴纳物业费。最初几年，井岗镇政府每年为美乐园小区补贴15万元左右的物业管理资金缺口。

不谈收费，先做服务。社区物业与市场化物业公司截然不同的运作方式，令老旧小区业主为之心动。如今，开发区物业公司已接管了8家零星老旧小区，其中最大的小区有312户，最小的只有52户。

“打包服务”降低管理成本

蜀山经济开发区20多个生活小区中，绝大部分是老旧小区。长期以来，这些小区多是政府出资、社居委或街道暂为代管，只做简单的垃圾清运工作，保安、保洁、绿化、维修等基本物业管理服务都无法保障。

“打包管理”的探索，始于2012年。蜀山经济开发区管委会副主任、物业公司法人代表陈进告诉记者，社区物业接管的8个生活小区，有6个是在2012年之后签约的。这一年，合肥开启最大规模的老旧小区环境综合整治大幕，老旧小区陆续“旧貌换新颜”。老旧小区“物业管理全覆盖”是整治工程的一个重要目标。随着人们生活水平的提高，引入正规物业管理服务，改善小区居住环境，成为广大业主的迫切需求。

“麻雀虽小，五脏俱全”。小区规模小，如果各自为政，分开单独管理，投入太大，物业公司亏损严重难以维系。2012年3月，当社区物业有了5个签约小区时，蜀山经济开发区开始探索对这些小区进行“打包管理”，即依托社区物业公司就近管理，在提供规范化物业服务的同时，最大限度地节约成本，减少亏损。“两个小区共用一名物业主管；多个小区共用一名专业水电工，保安保洁用品打包采购，生活垃圾打包清运……”“打包管理”办法实施后，陈进算了一笔账，物业公司一年的总亏损从80余万元下降到60余万元，节约成本21万余元。

“原来聘请的物业公司大年三十突然撂挑子，对我们来说真是一场噩梦。”欣钰雅居苑业主吴小萍说，与社区物业签约后，小区管理服务逐步正规了。

走向市场还需“自我造血”

经过几年探索，纳入“打包管理”的小区，平均物业费收缴率达90%以上。社区工作人员兼任小区物业主管，小区管好了，对社区各项工作的开展也是一种促进。

“政府贴钱、社区物业‘打包管理’的做法，虽然取得较好效果，但从长远看，最好的办法还是培育小区自我造血功能，使它们走向市场，凭借自身力量购买正规物业管理和服务，实现物业管理良性循环。”李泽富表示。当前，老旧小区改造主要是更新小区基础设施设备，但技术装备更新少，可以增加小区公共收益的设施设备更少，即便物业费全部能收上来，一些老旧小区后续管理仍然“供血不足”。李泽富期待上级政府能对老旧小区优化布局，增加车位供给，在建设物业及业委会用房时增加一定的经营性用房，“造血”弥补物业费不足。

注册物业公司需要一定的门槛，还要取得物业服务资质。社区物业享受政府补贴、管理老旧小区的做法也引来一些争议，有人质疑这是“与民争利”，有人担心政府补助会被克扣挪用，也有人认为此举会损害业主自治权利。对此，井岗镇物业办回应：“打包管理”不以盈利为目的，只为解决居民实际困难，社区物业与每个小区签约前，都要求小区业委会召开业主大会、征得业主同意。

安徽大学马克思主义研究院社区发展研究中心主任吴猛建议，老旧小区物业管理补贴通过政府购买服务的方式，面向所有取得合法资质的物业服务企业发放，引入竞争机制，更好地服务业主，化解老旧小区特别是零星小区的管理难题。

来源：中安在线-安徽日报（合肥）