安徽滁州：统一物业纠纷案件裁判尺度

近年来，物业服务纠纷类案件呈现爆发式上升。3月4日，记者获悉，为规范此类案件的裁判标准，滁州市中院在调研的基础上，并结合审判工作实际，制定出台了《关于审理物业服务合同类案件的纪要》。纪要明确了审理物业服务合同纠纷案件中的7个基本问题，包括案件的界定、管辖的确定、原被告诉讼主体的认定、物业服务合同的效力、当事人的诉讼地位、法律适用问题、权利义务冲突的解决等。

物业服务纠纷类案件爆发式上升

2014年下半年，滁州市中级人民法院就“物业服务纠纷类”案件进行了专题调研。经过对下属的8家基层法院受理的该类案件进行统计，2009年至2013年，先后共受理此类一审案件16件、24件、75件、85件、55件；而2014年，仅上半年便受理108件。从案件数可见，该类案件呈现出爆发式上升趋势。

在这些案件中，物业公司作为原告占总数的91%。因为一家物业公司面对全体业主，业主间通常产生从众心理和破窗效应，如果有部分业主拒交物业费，物业公司应对不及时，可能产生示范作用。从判决结果来看，物业公司胜诉率较高，而业主作为原告起诉的案件胜率较低。这是因为，物业公司作为原告起诉的案件，多为起诉业主索要物业费，涉案标的较小，案件事实清楚。而业主起诉的案件，多是主张物业公司未履行服务义务造成业主财产损失，此类案件业主方举证困难，往往因举证不能而撤诉或被判决驳回诉讼请求。

业主委员会可代表业主诉讼

该纪要首先明确业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷，不适用本意见。在诉讼主体方面，则明确涉及业主共同权益被侵害的纠纷，经行政主管部门登记备案的业主委员会，可以作为原告代表全体业主进行诉讼。业主委员会起诉、上诉、撤诉、变更、放弃和承认诉讼请求，以及进行和解、调解的，须向人民法院提供过半数业主同意的业主大会决定书或授权表决书。

在物业服务合同效力方面，纪要提出，业主委员会代表业主与物业公司签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不予支持。物业服务合同到期后，如物业公司继续提供物业服务，且业主委员会不能证明已明确拒绝接受服务的，应认定构成事实上的物业服务合同关系，双方权利义务可以参照原物业合同确定。

收取停车费便构成停放管理关系

每当遇到车辆丢失、家中被盗等财产损失，在找不到直接责任人的情况下，业主常常会认为物业公司服务不到位，进而以拒交物业费表达不满，甚至还会起诉物业公司承担赔偿责任。据统计，在物业服务纠纷类案件的庭审中，半数以上的业主会以房屋质量瑕疵、物管公司服务不到位等理由提出抗辩。对于此类矛盾纠纷，纪要提出，如物业服务合同中对财物保管未作特殊约定，物业公司履行了正常的安全防范义务后，不应承担赔偿责任。这意味着，只有业主能够证明物管公司未尽到必要的注意义务和勤勉义务而存在过错时，才应承担相应的赔偿责任。

随着家庭汽车的增加，停车费也常常引发业主与物业公司之间的矛盾。对此纪要提出，如业主与物业公司未明确约定车辆保管关系，但物业公司收取了停车费、提供了车辆停放服务，认定双方构成车辆停放管理关系；停放期间因管理不善等过错造成车辆丢失或损坏的，物业公司应根据过错大小承担相应的赔偿责任。如物业公司既不收取费用又明确告知不看管车辆，发生车辆丢失或者损坏时，物业公司不负赔偿责任。

来源：安徽法制报