物业服务合同纠纷成为新的投诉热点

随着城市化进程加快，越来越多的老百姓住进了商品房，良好的小区环境和配套的物业服务使大家的居住和生活环境有了很大改善。可随之而来的物业服务合同纠纷日益增多，成为新的投诉热点。近年来,扬城还出现了数十起因业主欠交物业费而引起的诉讼，结果绝大多数是业主败诉。业主一肚子委屈，明明自己“有理”，为何败诉？

广陵消协精心梳理了广大业主的四大认识误区，结合相关案例加以解读，提醒业主正确维权。

误区一：验房没通过，哪需交物业费？

【案例】段女士在开发商通知收房时，发现房屋有质量瑕疵：石材未抛光、壁纸开胶、窗台板有裂缝，因而拒绝收房。开发商随后进行了维修，但段女士仍不满意，再次拒绝收房。一年后，物业公司将段女士告上了法庭，要求其支付物业费和违约金。法院最终判决物业公司胜诉。

【解读】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，如房屋主体结构质量不合格不能交付使用，业主可以拒绝收房。

但本案中业主提出的房屋质量问题非主体结构质量问题，对房屋使用不构成实质性影响，不构成拒绝收房的合法理由。而段女士在购房时签订的《商品房买卖合同》中约定了房屋交付时间及买受人未按交付时间收取房屋则视为交付房屋并承担物业费，并约定买受人无正当理由拒绝交付的相关费用自合同约定交付之日起由买受人承担。

因此，此房屋视为在约定的时间已经交付给段女士。段女士应承担此后的物业费。

【消协提醒】业主在签订《商品房买卖合同》时，可要求增加一个条款：房屋如存在质量瑕疵，业主有权在开发商维修完毕，经验收合格后才收房，由此产生的延期交付责任和相关一切费用由开发商承担。

误区二：房子空关着，无需交物业费？

【案例】张先生收入颇丰，投资了几套房子，可近几年行情不好，房子压在手上没有售出。去年，物业公司聘请的律师发来了《律师函》：催交物业费。张先生认为房子一直空关着，没有住过一天，根本没有享受过物业服务，所以毫不理会。前几天，法院发来了传票。张先生上了法庭，才知道自己原来真是错了。

【解读】《扬州市区物业服务收费管理实施细则》规定，业主办理入住手续后未入住或未使用，连续空置六个月以上的物业，应事前告知物业服务企业，可按规定标准的百分之七十交纳物业费、电梯运行费和公共能耗费。

本案中张先生的房子一直空置，但从来没有告知过物业公司。因此，张先生应该全额交纳物业费。

【消协提醒】有空置房的业主应主动和房屋所属的物业公司联系，将空置房屋的情况告知物业公司，力争享受到比较优惠的物业费收费标准。据了解，扬城有的小区空置房物业费收费标准为减半收取。

业主在与物业公司联系时应注意保留好证据。

误区三：问题没解决，还谈交物业费？

【案例】廖先生新购的商品房存在塑钢门窗损坏、房屋顶层墙漆脱落、主卧室玻璃裂缝等质量问题。廖先生多次找物业公司协商，物业公司也找了开发商协调，但一直没有得到解决。因此廖先生拒绝交纳物业费。法院审理后认为廖先生不交物业费的理由不成立。

【解读】《江苏省物业管理条例》规定，在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。

当然，法律不禁止上述责任主体将相应义务委托物业公司履行。

本案中，廖先生的房屋仍在保修期限内，理应由开发商负责保修。且开发商和物业公司签订的《前期物业服务合同》中，开发商没有将物业专有部位的保修义务委托物业公司履行。物业公司没有负责保修的义务，且已经找开发商协调，尽到了自己的责任。

因此，廖先生以房屋质量存在问题、物业公司不予解决为抗辩理由不交物业费，法院不予支持。

【消协提醒】物业公司根据与开发商签订的《前期物业服务合同》或者与业主委员会签订的《物业服务合同》，负责对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序。

物业公司的维修、养护、管理、维护等职责以上述合同内容的规定为限。在此范围内，物业公司如不履职尽责，业主可以作为不交、少交物业费的抗辩理由。在此范围外，物业公司不承担职责，业主也不得以此作为抗辩理由。

本案中，廖先生如坚持认为房屋质量存在问题导致自身权利受损，可另案向开发商主张权利。

误区四：服务不达标，可少交物业费？

【案例】王女士声称：小区卫生状况不好，绿地破坏严重。物业公司未按约定对电梯进行维修。门卫管理松懈，收破烂、收旧家电的人员随意进入小区，影响居民休息。保安工作不负责，导致自己曾在小区内丢失电动车一辆、自行车两辆。总之，物业公司没有按照《物业服务合同》提供服务，还不如收费标准低得多的其他小区的物业公司。因而要求减半交纳物业费。

法院审理后认为，业主认为物业公司未按合同约定提供物业服务，但未提供充分的证据予以证明，因此抗辩理由不成立。但法庭在调查中了解到，该物业公司在物业服务中确实存在一定瑕疵，故酌情予以减免应交物业费的5%。

【解读】《民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。

本案中，王女士反映的问题确实属于物业公司的职责范围。如有证据证明物业公司未按照约定和相关标准提供服务，业主确实有权利要求不交或少交物业费。但王女士未能提供有力的证据。

因此法院不能支持她的主张。

【消协提醒】扬州市为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，专门制定了《扬州市区物业服务收费管理实施细则》、《扬州市普通住宅物业服务等级标准》、《扬州市普通住宅物业公共服务收费指导价标准》。

我市对普通住宅物业服务收费实行政府指导价，政府主管部门根据日常管理与服务、日常维护保养服务、物业服务区域清洁卫生服务、物业服务区域绿化养护服务、物业服务区域公共秩序维护服务等五项内容，制定了七个不同等级的服务标准和收费标准。

业主在日常生活中，可以注意观察比较，看物业是否按照与核定的收费标准相对应的服务标准提供各方面的服务。如确有服务不到位的地方，可及时要求物业公司改正。业主也可以注意保留好相关证据，在与物业公司谈判时作为依据。

物业公司应遵守《物业服务合同》规定，明确自身职责，做好本职工作，为业主提供质价相符的物业服务。而业主也应该遵守合同规定，配合物业公司工作，及时足额交纳物业费。双方携手，共创双赢。

来源：消费周刊