房屋营业税“5改2”反价潮或侵袭4月二手楼市

从今天起，二手房交易营业税征收开始执行新的政策，即二手房交易免征营业税的条件，由购房满5年改为满2年。

根据财政部、国家税务总局昨天下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（下简称“通知”）规定：从今天起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

而此前的政策规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

对于二手房营业税新政，中翰联合（北京）咨询服务有限公司业务总监王骏认为，将五年大限改为两年大限，实际上是一种住房税收政策的“量化宽松”。

至于有网友提及的购买房屋的时间如何计算问题，通知规定：“上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发﹝2005﹞26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发﹝2005﹞89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发﹝2005﹞172号）的有关规定执行。”也就是说，这些政策没有变化，仍和原政策一样执行。

同一套房子，可能明天就涨价了

业内预计，反价潮或侵袭4月二手楼市，下半年均价或较上半年升一成

昨日，楼市迎来一波利好政策，不仅个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售免征营业税，还将家庭购买二套房的首付比例下调至40%。业内人士分析认为，上述政策将使二手楼市成交量上升两到三成，并为此引发2013年三四月份曾出现过的大面积的反价现象。

业内预计二手楼或涨约4%

昨日，不少房产中介在接受羊城晚报记者采访时均认为，新一波政策利好将推动二手住宅量价齐升，其中交易量至少上升两到三成。“现在广州二手住宅一个月的成交量为4300套，预计第二季度广州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平。”满堂红市场研究部高级经理周峰称。

对于二手房价格的走势，中城地产负责人刘小姐表示，第二季度会比第一季度上升4%到5%，周峰则认为会上升3%到4%。根据满堂红提供的数据，今年前两个月广州的累计成交均价为20397元/平方米，同比上升7.5%。

“如果‘穗六条’能放松，今年下半年的成交均价会比上半年上升8%-10%。”周峰分析表示，预计5月初“穗六条”可能会松绑。

位于新港西路一中介顾问小李昨晚告诉记者：“现在的业主对政策的关注度太高了，反应也特别快，新政刚出来不到两个钟，我就接到一个客户的电话，要求将放盘价从330万元提至350万元。”小李认为，随着新政的不断扩散，4月反价潮将会再袭二手楼市。

周峰也认为，清明节前后，不少小业主就会反价。事实上，在上周的采访中，记者发现已有业主开始提价。

满两年住宅买卖将增加

周峰透露称，该公司2014年全年促成的二手住宅买卖交易中，不足2年的比例占50.5%，满2年但不足5年的比例是11.7%，满5年的比例是37.8%。也就是说，成交中，至少有一成比例的物业可以得到免营业税的优惠，而在整个市场上，起码有超过35%的比例是属于满2年但不足5年的，因此可以预计，未来一个季度，会有更加多的这类满2年不足5年的物业出现在二手市场上流通和成交。

据了解，原营业税政策规定，房产证登记时间或契税完税证填发日期未满五年，按5.6%征收营业税及附加。以一套售价200万元，不满五年的房子为例，仅营业税及附加就要缴11.2万元。

来源：羊城晚报