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营业税“5改2” 影响多 扬城二手房市场众生相

2015-04-07 08:30 来源:扬州物业网 人评论

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2015年以来,楼市暖风频吹,继李克强总理在全国两会政府工作报告中指出,稳定房地产业健康平稳发展后,央行降息等一系列利好政策接连出台。3月30日,央行、住建部和银监局联合发文,将居民家庭购买二套房最低首付款比例调至四成。此外,国家税务总局亦发出通知,自31日起,二手房营业税免征期限将由5年缩短至2年。面对营业税征收年限缩短,我市的二手房市场有着怎样的反应,扬州房地产信息网的记者在第一时间进行了调查走访。

现象一 房产服务大厅人流显著上涨

新政公布后前两天,记者走访我市的房产交易大厅发现,二手房交易柜台前围了许多前来办理二手房交易过户的市民,营业税征收年限缩短让不少购房者果断出手,交易大厅内迎来了难得的忙碌场景。

“营业税‘5改2’是从去年的十月下旬开始流传的,经过了5个多月的酝酿终于面世了。”在柜台前排队的市民刘先生向记者透露道,“这次一起过来的还有几位同样想买房的亲戚朋友,政策一放宽大家身上的担子顿时轻了。”

二手房交易柜台的工作人员也表示,新政刚公布这两天人数确实比以往有所增多,绝大部分都是因为“二手房满2年即可免征营业税”而来的,采访中就连交易大厅的安保人员都不禁感叹,人流量上涨使得他们的工作压力也提升了不少。

现象二 房产中介繁忙咨询量渐增多

3月31日中午,记者走访了我市几家房产中介发现,几乎每家受访门店中都有客户在咨询购房事宜,而各门店的工作人员也趁着政策公布初期,紧锣密鼓地部署工作。

“这是我上午跑的第三家中介了,多问几家多了解下目前的市场行情,心里多少有点底。”因营业税征收年限变动,近期有购房意向的市民马小姐表示。

“新政公布后的第一天,前来咨询或者电询的人数就开始有上升的趋势了,光这半天我就已经接了5个电话,招待了三个客户。”我爱我家房产中介的工作人员说道。

对于如何利用好这次政策暖风创收创利,该工作人员表示,“目前主要的工作是整理房源,对于已看中房源的客户我们需要为他电询卖家看房子是否还在。对于有特别需求的客户我们需要做登记并为他们留意市场。”

现象三 二手房卖家坐地起价不让步

“您好,您育才小学学区58平73万的二手房还卖么?哦!低于95万不卖啊!”润新房产的工作人员无奈地看了眼李先生叹气道,这已经不知道是李先生第几次被二手房业主回绝了,为了家中还有一年即将上小学的孩子,李先生可算是操碎了心。“本来想趁着这段时间物色一个学区房哪知道正好碰上营业税‘5改2’,不少学区房价格瞬间涨了2000左右,还不让人还价。”李先生说道。

记者调查时还发现,这种坐地起价的现象也同样存在于非学区房交易中,“我的房子今年第三年了,正好是“非5满2”,省了一大笔营业税。房源质量上佳,肯定会有不少人心动,我也就顺势涨点儿。”市民周先生表示。

置业顾问程先生则感叹,学区房价格高可以理解,不过价格一般不会特别离谱,而这次房东立场如此地强势也着实让人意外。

根据国家相关明文规定,二手房交易过程中,各项税费由哪方承担都有相应的规定,但实际情况却是,在二手房交易时,税费往往全部会落在买方头上。此次营业税改制无疑为购房者省了一大笔钱,也正因为如此,二手房卖家坐地涨价时更加的理直气壮。

影响一 二手房交易或迎来更大涨势

春节假期以来,我市二手房交易一直处在高位,这让不少房产中介对未来存量房市场行情继续向好抱有不小的信心,而如今新政策规定个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售时,免征营业税,则使得他们这种信心变得更加坚定。

3月30日下午,看到这个消息之后,资深房产经纪人蔡正考先生就一直显得非常兴奋,当记者提出采访时都表示要先缓缓情绪。“这个政策不得了,营业税5年变2年,中间释放的购房需求与房源数量可能会使本来就比较红火的二手房市场进一步升温,这次要把2014年的损失全部挣回来。”蔡先生说道。

扬城其他知名房产中介的工作人员也称,存量房交易面临更大的涨势几乎已成定局,买房人不用再承担业主转嫁的营业税成本,购房人负担下降,二手房市场将迎来活跃期,未来一段时间中介门店会更加的忙碌。

影响二 房源入市改善需求受益良多

营业税征收年限缩短,对于存量房市场有如旱地惊雷,相当数量的房源与购房者将就此涌入二手房交易市场,而其中受益最多的可能就是改善性需求。业内人士分析,一般刚需消费者的关注点在价格偏低的中小户型,这些房源周边配套成熟且大部分都已满五年。对于改善性的买房者而言,考虑更多的则是房源的高品质与大面积,而这样的房子相对而言基本都是五年内的新房。

置业顾问刘女士给记者算了一笔账,按照5.6%的营业税计算,一套140平米的普通住宅如果以150万成交,需要缴纳的营业税为84000元,按照以前的标准,房屋必须要满5年才能免营业税,而根据最新规定,现在房屋只要满两年营业税就能全免。

“动辄数万元的营业税一直是房产交易税费中的大头,现在征收年限缩短,对消费者来说真的是一项重要利好。”市民杨先生表示,“另外,市场内房源数量增多,我们的选择面越来越广。加上这部分房源楼龄相对更短,房屋的质量也更有保障。”

影响三 成本减少二手房关注度回升

一般来说,相同区域内二手房的价格一般要低于新房,但由于二手房各项交易税费的叠加以及新房市场的优惠促销,使得二手房的最终成交价开始直逼甚至超过新房,价格优势的消失直接导致一部分消费者彻底倒向了新房市场,如今营业税征收年限缩短却有望改善这种局面。

从表面来看,现在部分新房与二手房价格其实相差无几,但二手房卖家往往要的是净价,所以买家最终支付的价格要更高。而一旦交易的房源不满5年,那么买家又要面临被转嫁数万元的营业税,在这样的情况下,价格相近的新房自然比二手房受青睐。

“不过,现在营业税征收年限缩短,一部分房源不要再缴纳营业税,交易成本直接下降了好几万元,再加上周边成熟的配套与二手房现房优势的吸引,部分购房者的注意力将重新聚集到存量房市场,与以往相比,二手房未来的关注度可能会逐步回升。”中国银行信贷工作人员王女士分析道。

来源:扬州房地产信息网

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