业主受伤物业委屈 担责与否看合同

对于很多业主头疼的物业纠纷问题，业主在面对物业纠纷时应该怎么维护自己的权益？记者专访了北京物业管理行业协会秘书长宋宝程，为大家介绍业主所不知道的物业公司，还原事实真相。帮助购房者规避买房风险，安心置业。

物业不应背黑锅

“在很多业主的心目中，物业公司就代表了开发商，房屋质量有了问题，第一时间当然要找物业。其实，这是一个误区。”宋宝程秘书长在接受本报采访时表示，对于一些业主对于物业公司的不满，物业公司有时候是在替开发商背黑锅。

因房屋质量问题等开发商的原因产生纠纷、未签订财产保管合同而出现丢失物品问题……当业主心生怨气的时候，往往首先会选择物业作为出气筒。其实，这些问题并不属于物业服务的范围。目前，业主与物业公司之间，在很多方面存在信息不对称的问题，二者之间有怎样的责、权、利划分。物业公司和业主如果都站在自己立场上各说各理，很难谈得拢。据统计，截止到2014年底，北京市由物业企业实施管理的项目6500个，建筑面积5.8亿平方米，其中住宅项目3813个，4.27亿平方米。绝大多数物业公司还是做得很优秀的，宋宝程秘书长表示。就拿今年春节来说，全市40万人的物业员工中最少有四分之三的员工坚守岗位，业主们在开心放炮的时候，他们还要拿着灭火器在一旁维护业主的安全，年夜饭都不能回家陪家人一起吃。

保安不是保镖

宋宝程秘书长对本报表示，很多业主会误认为交了物业费后，小区内的所有事情都应该由物业负责，例如一个业主把他的电动自行车放在楼道里丢失后找物业公司索赔，业主认为物业就应该负责保管，“其实虽然他把自行车放在了公共区域，但是并没有形成与物业公司的保管关系，物业公司没有赔偿的义务。同时，该业主随意把自行车放在楼道里，对其他业主的正常生活也造成了影响，这种行为本身就是错误的。”

针对小区内发生失窃事件物业公司该不该担责的问题，宋秘书长表示，物业公司聘请的保安绝大多数算是公共秩序管理员，针对辖区内的治安事件，物业公司只是有义务去配合公安机关侦破调查，并没有权力对治安或刑事案件进行调查侦破。物业公司管的是小区“公共秩序维护”，不对业主人身和财产负有看管和保险义务。

担责与否看合同

关于很多业主认为物业公司不作为、不担责的情况，宋宝程秘书长表示，判断物业公司是否应该担责，主要依据是物业公司与业主签订的物业服务合同。在物业服务合同中，业主与物业公司应就物业服务内容及标准进行详细约定。在合同签订后，物业公司就要严格按约定行事，认真履行职责。业主也可以依据合同，查看物业公司是否存在失职行为。

有些业主认为，只要在小区内遭受财产损害，物业公司就应承担责任，宋宝程秘书长认为这种想法是错误的。在物业公司已按照物业服务合同的约定履行了职责的情况下，再要求物业公司承担赔偿责任难以得到法律的支持。例如业主被盗后物业公司是否担责，首先要看业主与物业公司签订的合同中有无这方面的要求。如果有，但物业公司没有做或者没有做到，物业公司存在过失，这时候业主才能找物业公司索赔。否则，业主就没有理由要求物业公司赔偿。

应杜绝拒交物业费行为

当业主遇到问题时一些业主可能会选择拒交物业费，这种做法是完全错误的。

根据双方的物业服务合同，交纳物业费是房屋业主的基本合同义务。不按期支付物业费不仅会侵害物业企业的合法权益，还会影响整个小区的物业服务质量，对缴费业主不公平，同时也难以保证物业公司按照原来的标准提供服务。如果都不交物业费，物业公司不再为小区提供服务，人们连基本生活条件都无法保证。因此，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主就应该交纳费用。如果对物业服务不满，应该与物业公司友好协商，或向有关主管部门反映，以提高物业服务质量。如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失，业主也可在收集相应的证据后向法院提起诉讼，维护自身的合法权益，但采取拒付物业费的方式进行对抗是不恰当的。

宋宝程秘书长建议广大业主，应建立畅通的与物业公司沟通的渠道。例如：召开业主大会，由全体业主共同决定小区内的重大事项。

来源：北京娱乐信报