小区“那些事儿”有了说理依据——《青海省物业管理条例》亮点解读

业主委员会迟迟不能成立怎么办？住宅改商用有没有人管？空置房费用又该如何收?小区车位究竟归谁所有？小区内停车收费到底谁说了算？日前，随着《青海省物业管理条例》(以下简称《条例》)经省十二届人大常委会第十八次会议审议通过，并于今年7月1日起正式施行，今后，这些让业主头疼、热议不断的事儿都将有依据，解决业主与物业服务公司之间的问题，将会有法可依。

住宅改商用要看邻居怎么说

现象：小区住宅，其用途不言而喻，但是目前擅自改变住宅用途的现象却日益突出，经常有人在住宅区内办公司、开私房菜馆，扰乱了邻里的正常生活，由此也引发了不少矛盾。

解读：针对这一现象，《条例》明确规定：业主应当按照城乡规划行政主管部门批准或者房地产权属证书载明的用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约，擅自改变物业使用性质。

业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主书面同意后，依法办理相关手续。

住宅改变为经营性用房的，业主应当及时告知业主委员会、物业服务公司。物业服务公司应当在小区内进行公示，并按照非住宅类用房收取物业费。

领了钥匙不入住同样要缴费

现象：海东市民李先生前年在乐都区买了一套新房，领了钥匙，却一直没有入住，从去年开始，物业服务公司向李先生收取采暖费、物业费，钱交了，可李先生觉得这个钱交的有点冤。

买了房还没住，却要交物业费，不少业主都遇到了这样的事儿，为此，业主提出质疑：房子没入住却要交费，这合理吗？对于空置房的物业等相应费用到底该不该交、交多少的问题，一直是百姓关心的焦点。《条例》的出台，对空置房是否收费，以及收费标准，有了明确规定。

解读：《条例》第59条规定：已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业费总额百分之七十的费用。

物业服务公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以存在开发建设遗留问题、未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业费。

对于空置房暖气费的收取问题，《条例》规定：规划设计为集中供热的物业管理区域内，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议，并交纳采暖费总额百分之五十的费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。具备供热计量条件的物业管理区域，应当实行供热计量收费制度。

紧急情况下有“特权”动用维修基金

现象：长期以来，住宅专项维修基金使用率较低，在遇到紧急情况时，由于专项维修基金的申请手续繁琐，基金从申请到拨付的时间周期长、审核流程多，造成专项维修基金使用难的尴尬局面。

现实中，当遇到小区房屋渗漏、道路破损等问题时，动用专项维修基金一般要经建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过才能使用，一些没有涉及自身利害关系的业主不理解不支持，想要通过两个“2/3”条件，很难实现。一些业主长期在外地工作的小区也难以动用专项维修基金，随着《条例》的出台，今后这种局面有望得到改善。

解读：《条例》第83条明确规定：在紧急情况下，对维修基金的使用可走应急程序，即：当发生屋面防水损坏造成渗漏；电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患；楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全，以及其他危及公共安全和物业使用功能等紧急情况时，物业服务公司、业主委员会、相关业主、社区居(村)民委员会应当先行采取应急措施，同时由业主委员会向物业所在地房地产行政主管部门提出紧急情况维修申请报告，房地产行政主管部门接到报告后，应当在3个工作日内办理相关手续。经核准后，维修、更新和改造的费用在专项维修基金中列支。

小区车位是否收费业主说了算

现象：如今，小区停车难问题变得日益突出，经常引发业主与物业服务公司之间的矛盾。许多物业服务公司在小区的公共道路上设置停车位对外出租获利，这部分利益被物业服务公司据为己有。那么，开发商或物业服务公司有没有对小区公共道路、场地新划定车位的处分权呢？

解读：《条例》第75条规定：在物业管理区域内，条件允许并经业主委员会同意，可以在业主共有的道路、场地新划定车位，用于业主停车。新划定车位不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

车辆停放、收费和管理等事项，由业主委员会决定。业主委员会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。业主对车辆停放有保管要求的，应当与物业服务公司另行签订保管合同。也就是说，小区的公共道路和场地新划定停车位由业主委员会来决定，而且业主有权决定新划定停车位是否收费。同时，为体现人性化服务，《条例》明确因业主需进入住宅物业管理区域临时停车未超过半小时和为业主提供配送、搬家、维修等服务的车辆免交停车费。

另外，针对部分小区内因车位、车库不够而引发的纠纷日益增多的问题，《条例》明确了小区内规划的车库、车位应当首先满足业主的需要，在满足业主的需要后，车库、车位有空余的，可以出租给其他人，租赁合同期限不得超过六个月。

业主大会成立由街道办来牵头

现象：成立业主委员会，是管理部门和开发商以及业主们最头痛的一件事。部分开发商认为业主委员会就是业主们集中起来，与开发商作对的组织，因此，不愿意甚至阻挠业主们成立业主委员会。而对于业主们来说，许多人抱着多一事不如少一事的态度，不愿意站出来为大家服务。

种种原因造成了业主委员会成立难，导致大量小区建成后没有业主委员会，物业服务公司与业主间的矛盾需自行解决，业主的权益很难得到充分保护。但随着《条例》的出台，业主委员会成立难题也将迎刃而解。

解读：《条例》明确规定：街道办事处、乡(镇)人民政府依法组织和指导本辖区内的业主成立业主委员会、选举业主代表，督促业主委员会和业主代表履行职责，协调物业管理与社区建设的关系。社区居(村)民委员会负责指导、监督业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。

召开首次业主大会的条件为：交付的房屋专有部分面积超过建筑物总面积50%以上；交付的房屋套数达到总套数50%以上；首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数的30%以上。

对不具备成立业主委员会条件的住宅小区，由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居(村)民委员会、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主委员会和业主代表会职责。

《条例》同时明确规定，街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由房地产行政主管部门、公安派出所、社区居(村)民委员会、业主委员会、物业服务公司、专业经营单位等各方代表组成，由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集。这对“公说公有理、婆说婆有理”的小区业主和物业服务公司来说，发生矛盾纠纷将有一个评理的地方了。

来源：青海法制报