广州：共有物业纷争 法规当有所作为

近日，记者走访了广州市区多个出现架空层产权纠纷的小区，发现看似用处不大的架空层，近十多年来却不断陷入产权纠纷。原本多用于业主公共活动场地或消防通道，被开发商占用、改变用途、装修后出租，甚至关闭业主进入使用的通道。由于其在产权归属上处于“模糊地带”，不同部门对此属于“公共”还是“私有”的判定标准不一，普通业主、购买架空层的业主与开发商各执一词，导致三方纠纷连连。

其实，任何一个建筑物，按物权法关于建筑物区分所有权的规定，必然有共有物业。一个原则是，这些共有物业归全体业主共有，对共有物业的使用和处分，必须经过全体业主同意。

具体到架空层，根据1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，架空层在2.2米以下的不能作为专有部分,不能办理产权证。而对于高于2.2米的架空层,则应明确属于全体业主,即使办理产权证也应该明确属于共有物业,不能因为一些在房地产产业发展过程中的立法滞后,就让占用共有物业的行为变成事实,看着广大业主的权益遭受侵犯。

我们一再呼吁,必须根据物权法的规定,对建筑物进行区分所有权的确权。以前由于对建筑物进行“大确权”,将共有物业也确权给了开发商,但这是在全部物业属于开发商一家的情况下的特殊权属状况。在开发商出售第一套物业开始,这些共有物业就有了共有人,这些共有物业的权属证明就应该进行“共有”加注。

2013年,广州市房管局印发了《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》(穗国房字【2013】424号),其中第五条对业主共有的设施办理房地产登记有明确的规定：不作为分摊面积的业主共有设施,在开发商申请初始登记时就记载“某建筑区划内的全体业主共有”,不颁发房地产权利证书。已由开发企业领取了房地产权利证书的,如该设施未办理分割登记的,由登记机构在房地产登记簿上加以注记“某建筑区划内的全体业主共有”。

小区架空层这样的共有物业,只要认真依照物权法办事,真正执行上述公共服务设施房地产登记管理办法,还能够看着那些物业拿着那本没有加注“某建筑区划内的全体业主共有”的架空层的房地产权证要求收回,并对架空层的公共场所进行上锁、贴封条,肆意将架空层当成开发商自己的私有物业？难怪居然有开发商拿着共有物业的产权证,硬说自己的专有面积很大,指责业主大会没有达到专有面积总和的一半,就是不同意公开招聘新的物业服务企业。

共有物业权属引起纠纷,应该依照物权法,制定相应的政府规章,出手对建筑物的共有物业进行确权:有分摊面积的,计算出全体业主的总分摊面积,逐一明确是哪些建筑面积;没有分摊的公共设施,要明确对产权登记簿进行加注“某建筑区划内的全体业主共有”。用法律手段,通过诉讼和判决,明确共有物业的业权,保护全体业主的权益。

来源：南方都市报