物业费如何定价才合理

随着发改委一项新政颁行，物业管理行业被“吹皱一池春水”。非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格的放开，是否意味着物业费可以‘任性’涨价?答案当然是否定的。发改委有关负责人表示，此举意味着小区业主大会、业委会将有更大空间比价比质，选择“价廉物美”的物业企业提供服务。那么，小区物业费如何定价才合理呢?这就不得不说到物业服务成本的构成要素，以及核算物业成本的具体步骤。

Step1：弄清服务成本构成

有关专家表示，业主和物业服务企业双方信息和消费意识的不对称，是造成矛盾的主要因素。业委会指责物业“光收钱不办事”，殊不知，除了保洁、保安、绿化等“面子工程”，还有电梯保养、排污水系统维护、环境消毒等诸多“隐蔽工程”，“业主没看到，不表示物业服务企业没有提供服务”。

2007年上海市《物业服务定价成本监审办法(实行)》规定，物业服务成本由人员费用、办公费、公共区域清洁卫生服务费、公共区域秩序维护服务费、公共区域绿化日常养护服务费、共用部位共用设施设备日常运行及维护费、共用部位共用设施设备及公众责任险、企业管理利润、物业服务企业固定资产折旧、法定税金及经业主大会同意的其他费用，共11大项组成。

近年来，随着最低工资标准上浮、物价上涨等因素，人员费用占服务成本的比重日益增大。在住宅物业成本中，人员成本可占总额的50%至75%，成为绝对“大头”。物业费上调无望，有的企业不得不动起“歪脑筋”，或减少人员配置、降低服务频次，或削减设施设备维护成本，从而造成服务质量下降，设施设备故障等问题，形成了业主满意度持续降低，业主和物业服务企业互相埋怨等诸多不和谐状态。

Step2：盘查摸底小区家当

对物业服务支出成本有了大致了解后，接下来要了解一下小区究竟有多少“家当”，因为这些与物业费的分摊息息相关。

所谓小区“家当”分两大类：一是小区建筑规划概况，二是小区设施设备概况。小区建筑规划概况包括占地面积、总建筑面积、绿化面积、水景面积、道路面积以及停车位。设施设备主要分为强电系统、避雷系统、升降系统、给排水系统、消防系统、照明系统、弱电系统、停车管理系统，根据小区实际情况略有出入。

混合型小区对设施设备的使用权属需进一步划分，如会所、公建配套、商铺等。属于小区全体业主共用的部分将分摊在物业费里，属于个别业主独用的，将由其独立承担费用支出。

资深专家黄立铭表示，由于部分业主不了解物业费定价机制，小区规模与物业费的关系，因而形成错误观念。“有人认为小区越小，物业费应该越低，其实面积小了，分摊的物业费反而高。比如，微型与大型小区的业主若受到同等标准的物业服务，微型小区每平方米的费用更高。如果业主不乐意，物业费涨不上去，企业只好抛盘弃管。”

黄立铭遇到过一个纠纷，某商品房小区部分业主同时拥有该小区和隔壁小区的住房各一套，该小区物业费十多年未获调整，物业多次向业委会提出调价申请，均被驳回。业主比较两个小区：“隔壁20万平方米，每月1.2元/平方米，我们8万平方米每月1元/平方米，够意思了。”实际上，如果服务标准相同，两个小区物业服务支出相差无几，微型小区业主分摊到的物业费更多。

上海科瑞物业管理发展有限公司董事长、总经理张一民表示，物业服务企业提供物业服务，也是一种消费服务，业主要形成一个购买和消费的概念，“树立正确的物业消费观，建立‘质价相符’的物业服务消费理念，才有助于行业的良性发展。”

Step3：确立服务内容、标准

商议小区物业服务的内容和标准，是物业费定价的关键一环。

物业服务项目有五类，即综合管理服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务。

某小区11位业委会成员中有厂长、会计、律师，甚至电梯公司的负责人，技术力量相当全面，但确定物业服务标准内容与相应的成本时，由于对物业行业的不熟悉以及缺乏市场对各项服务成本的价格参考或指导，无法有针对性地与物业协商预算，要么业主提出的预算太低物业服务公司做不到，要么业主忽略了某些控制因素，让不规范的企业钻了空子。专业的第三方评估机构此时的优势显而易见。

业主对物业服务的主观体验千差万别，如何检验服务质量?专家的观点不谋而合：以服务频次作为衡量服务质量的标准，地面墙面一天保养几次，巡更时间多久一次，物业服务企业是否依约履职。

Step4：商讨物业收费方式

2003年的《物业服务收费管理办法》中提到了包干制和酬金制两种形式约定物业服务费用。

打个比喻来说，酬金制好比自家请保姆。请保姆前先得谈好每月给多少酬劳，要是请这保姆买菜，则要提出喜欢吃什么的要求，另外给保姆钱，要是遇到个“金牌保姆”会精打细算，菜钱的结余还能回到自家钱袋子。包干制好比和保姆谈一个每月定额，酬劳、菜钱都在里面，也说好买些什么菜、买来的菜如何处理烹调，但是，菜涨不涨价、钱有没有结余都和自家没关系，当菜涨价了，保姆不可能自己少拿报酬去保证买好的菜，必然降低菜的质量和数量。包干制账目不公开，业主无权过问企业赢利情况。相关专家提示：“包干制模式在诚信的前提下，使物业不得不控制成本，有其可取之处。在目前有关法律法规还不健全的条件下，酬金制公开、透明，更受青睐。”

值得注意的是，实行包干制的小区要“量入为出”，按物业费价格和实际收缴率，考虑所需的服务内容和标准;酬金制小区“量出为入”，想清楚达到哪些服务标准，再按可分摊面积制定合理的物业费价格。酬金制模式还可以制定相应的奖惩制度，激励物业开源节流，控制成本。

按照这几步严格走来，物业费定价就总不至于走向极端或误区，让结果难以落实或不被接受，而每一步中，需要大家共同的协商和沟通，多方享有知情权，才更容易将结果付诸实践，并得到认可、得以推进。

来源：《城市开发（物业版）》