山东临沂将推酬金制物业模式 业主决定物业费

近日，山东省临沂市沂龙湾御园发出公告，将结束传统的“包干制”物业管理模式，采取“酬金制”模式管理小区。4月30日，该小区将组织有合作意向的物业公司进行竞标，届时该小区将成为临沂第一家实行“酬金制”管理的小区。

“酬金制”管理模式是怎样一种管理模式？沂龙湾御园为何选择该模式？管理过程中又将面临怎样的挑战？业主对这种模式是否认可？……

记者调查

只换物业不换管理方式是换汤不换药

4月28日，记者来到位于临沂市区的沂龙湾御园，单从小区的园林绿化到保洁、保安上看，感觉这个小区和其他小区无异，看不出将要实行“酬金制”管理的任何迹象。

“‘酬金制’不是没有物业，而是一种半自治与专业服务相结合的管理模式。”就在记者对“酬金制”管理感到疑惑不解时，该小区业主委员会秘书刘金祥解答说，并介绍该小区为何抛弃传统的“包干制”物业管理模式，转而投向“酬金制”。

沂龙湾御园已建成5年，期间更换了两家物业公司。“最初管理小区的是鲁商物业，2013年9月换成了广州龙能物业。”业主委员会主任姜德营说，两个物业非但没有把园区管理好，反而变得越来越糟。

“现在，园区里的路面破损不堪，排污管道从不清理，监控失灵、草坪灯所剩无几……公共设施破损非常严重，但都没有得到及时解决。”姜德营说，这些与当时龙能物业和鲁商物业交接时，没有解决好遗留问题有很大关系。龙能物业接手后，不愿意对之前的问题进行彻底改造，使问题越来越严重，发展到后来，业主以此为借口拒绝交物业费，进而形成恶性循环。

为了能解决问题，2014年11月，业主委员会备案成立。随后，业主委员会采取了向物业下函或责令整改等一系列措施，但几乎没有任何改观。看到这种状况，业委会成员们开始寻求新的解决办法。

“也曾想过换一家物业公司，但仔细考虑一下，任何一家物业公司都是盈利企业，都会考虑成本和收入，不会有物业愿意花大价钱为之前的遗留问题买单。”在业委会成员们看来，换物业公司无异于换汤不换药，对小区没有任何好处。经过商讨，他们想到了“半自治与专业服务相结合”的“酬金制”管理。

有了“酬金制”物业费如何花业主做主

所谓“酬金制”管理模式，即业主向物业服务企业预交服务费用，企业在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金，其余用于物业服务合同约定的支出，结余由业主享有，不足则由业主承担。区别于传统“包干制”的物业收费模式，“酬金制”能将物业服务项目的每笔收支公开，物业费花销不再由物业公司一家说了算。

“简单地说，我们聘请物业公司来管理小区，他们代收物业费之后，除了支付基本的企业利润、员工福利、管理费用等外，其他剩余的物业费如何使用由全体业主决定。”姜德营说，这样一来，业主可对自己的物业费当家做主。

他以小区内破损的小桥举例说，业主需要拨打龙能物业的400电话报修，然后从广东转到临沂的主管，再由主管安排工作人员执行，这样一来，不但浪费时间，最后问题能否解决都是未知，而实行“酬金制”管理之后，业主一旦发现破损现象，如果是大问题，开业主大会讨论解决，如果是小问题可以立马要求物业处理。

姜德营说，对于业主来说，实行“酬金制”，可让业主对小区的花费和收益都真正享有知情权和决定权。因为物业会给出详细的预算，服务标准也比较细致，比如需要雇用多少保洁人员和保安、种几棵树、安装多少摄像头，加多少椅子……大小事宜都必须经过业主同意。

不仅如此，按照相关规定，物业费用必须收支透明，物业公司每个月都要对当月的收支进行公示，让业主对每笔支出都心知肚明。

各方声音

业委会前景美好，充满挑战

据姜德营介绍，这种“酬金制”的管理模式在南方城市很常见，尤其在香港推行得很好，但在临沂，该小区还是首家。“既然是创新模式就会有挑战，但我们前期会做好规划，逐步推进。”姜德营说。

从3月初确定进行“酬金制”管理以来，业委会已接触了近10家物业公司，就合作问题进行了讨论，到目前为止，有五六家公司对该模式很感兴趣，愿意寻求合作，其中就包括目前还在园区管理的龙能物业。

龙能物业的赵尊向经理称，他们很看好该小区采取的“酬金制”模式，也有意愿继续合作。“这种模式我之前接触过，南方有很多成功的案例。”他认为，小区实行半自治之后，第一个会改观的是物业收费率会有所提高，提高了就有资金进行小区的配套设施的改造，进而提高业主的满意度，有利于小区长久发展。

“尽管前景美好，但推进过程中肯定会充满挑战。”业委会的郑秀霞说，“酬金制”的政策是有的，但临沂还没有过先例，所以要摸着石头过河，做种种尝试。

来源：齐鲁商报