深圳：物业公司不尽责 能否降低管理费

业主委员会成立难、换届难、运作难，是目前大多数小区共同面临的问题，而物业公司在业委会成立的过程中往往没有起到应有的作用。对此，深圳市人大代表曾迈表示，主要是因为目前的物业管理条例中的很多规则不适合当前城市发展的需求，对物业公司缺乏必要的约束，比如，如果物业公司不尽责，能否通过降低管理费来调节？

物业管理纠纷占信访案件的30%

曾迈在1日上午的龙岗区人大分组讨论会上表示，当前的物业管理问题突出，尤其是关外，有关的信访案件占了30%左右，新老物业打架等各种物业纠纷不断。物业管理条例中的一些规则已经不适合深圳的发展。物业公司在成立业委会的过程中有时不但起不到协调作用，甚至起反作用。

她指出，即使业委会成立了，但是运行也很困难。因为业委会成立之后法律定位非常尴尬，它的运作经费还要协商来执行，业主自己交的钱，用的时候还要协商。同时，深圳有非常多的历史遗留非法建筑，要成立一个业委会根本就无从谈起，没有法律依据。因此，她提出，能否通过修改物业管理条例来对物业公司进行约束，如果物业公司不尽责，能否通过降低管理费来调节？

深圳市政协委员张学虎也在今年的政协会议上提交提案认为，近年来深圳许多物业小区业委会成立难，主要是业委会选举率低，选举成功率低。而导致业委会选举失败的一个重要因素是，现行《深圳经济特区物业管理条例》规定的门槛过高，不利于小区业主特别是新小区业主行使合法权益。仅投票过半数这一条就让很多业委会选举难产，有的楼盘入住5年以上也难以达到半数以上。

为此，他建议，组织政协委员、专家、律师共同对《条例》特别是第十四条规定进行合规性合法性审查，应根据现有民间组织法和物业服务行业现状进行修改调整；在业委会的成立和审批上，政府实行简政放权，从报批层层审批制改为信息登记制，从行政审批转向行业自律；对小区业主投票比例和投票总数作出选择性规定，即给予两个选项，既可保留现有业主参与数和投票数过半的规定，同时也可根据入住业主实际人数，投票数达到一定比例即视为有效。

已开始业主大会法人化登记试点工作

深圳市人大办公厅主任石岗表示，人大对物业条例高度重视，目前已经就物业管理条例的修改委托深圳市律师协会进行。合法的物业可以依法成立业委会，而一些客观存在的违法建筑有没有变通的处理措施，也在考虑之中。

“物业管理中的问题虽然很多都是些不大不小的事情，但是大家都很关心。老百姓将自己最大的一笔财富交给别人来管理，肯定要眼睛睁大，看着物业公司能不能把自己的权益好好地保护起来。”石岗说。

同时，深圳市住建局有关负责人表示，由于现行业主大会、业主委员会制度的局限性，深圳市业主大会市场主体地位缺失，导致业主大会、业委会成立难、换届难、运作难，成为引发各类物业矛盾纠纷多发的重要因素，严重困扰物业管理行业健康可持续发展。

为此，市住建局正从立法层面创新业主大会制度，积极推进业主大会法人化登记试点工作，从三个方面促进物业管理行业的改变，包括：抓紧物业管理立法工作；推动业主大会法人化工作；结合物业管理信息惠民工程，继续优化推广物业管理电子投票系统，利用信息化手段解决业主大会投票难、表决难等问题。

据其介绍，目前《深圳经济特区物业管理条例》修订已列入市人大立法调研项目，市住建局将在前期调研基础上抓紧修订工作，拟于今年底完成《条例》修订稿。同时，会同罗湖区政府、市社会组织管理局在罗湖区雍翠豪园、天景花园和广岭家园等小区开展业主大会法人化试点，并指导罗湖区草拟《深圳市罗湖区业主大会法人登记试点管理办法》。

来源：南方日报