物业服务不到位，就可以不交物业费？

花钱买新房，好不容易入住了，却因为种种原因没有得到满意的居住环境，物业公司与业主之间的纠纷随之来了。

记者从浙江省柯桥区人民法院了解到，今年以来，该院已受理200余起物业纠纷案件，几乎都为物业告业主拖欠、拒交物业费，其中物业主动撤诉、法院调解占80%以上，而最终进入审判程序的，判决结果多以业主败诉告终。

物业服务不过关，业主拒交物业费

汪女士家住华舍街道某安置小区。2012年6月，她与物业公司签订服务合同，约定物业公司“维护物业区域内的公共秩序”“做好消防安全防范工作”，还要确保小区环境干净、整洁。

汪女士称，入住3年来，物业疏于管理，导致小区内长期存在车辆乱停乱放、消防通道被堵塞、生活垃圾不及时清扫等现象。汪女士虽多次向物业反映，问题并没有彻底解决。

“是物业服务不到位在先，我为什么要买账？”汪女士多次拍下小区停车无序、绿化被破坏等情况的照片留证，她认为物业服务存在缺陷，自己不付物业费是有道理的。

物业公司多次催讨未果，遂将其告上法院。物业公司称，汪女士反映的情况，他们也在着手解决，但由于小区是安置小区，人员构成复杂，问题处理起来比较棘手，一时半会根治不了这些“顽疾”。

法院了解情况后，着手进行了调解，双方达成一致：物业表态马上处理消防通道堵塞的问题，对卫生方面更是会加强日常清扫，也请汪女士多监督他们的日常工作。物业态度诚恳，汪女士当即答应缴清拖欠的物业费。

针对这类案件，浙江民伸律师事务所律师徐丽霞分析认为，这类官司的关键点在于，业主对权利的主体没有弄清楚，即只有整体业主才对物业公司有制约，个体业主并没有制约力。

业主和物业公司所签订的合同是群体对个体的服务合同，如果只有个别业主认为物业存在违约，而其他业主并没有反应，一旦诉诸法律，个体业主胜诉可能性较小。

家中财物被盗，业主拒交物业费

张先生是柯桥某高档小区的业主，是绍兴某物业公司的服务对象。2014年7月，张先生一家外出旅游，回家后发现家中失窃，损失了部分贵重财物。张先生在报警之余认为，物业公司的安保措施形同虚设，应承担部分损失，但物业公司不同意，张先生此后拒绝向物业公司交物业费。多次催讨无果后，物业便一纸诉状将张先生告上法院。

诉至法院后，主审法官对双方进行了调解。法官告诉张先生，物品被盗涉及刑事问题，不属于民事法律关系，而他逾期未交物业费则要承担相关法律规定所应承担的法律责任。在主审法官的调解下，双方达成一致，张先生向物业公司缴纳物业费，物业也承诺提高服务质量。

徐丽霞律师认为，这是业主普遍存在的认识误区。业主往往对物业服务范围不够了解，在遇到财物失窃、邻居违建等侵权行为时，将侵权责任统归到物业，并以拒绝交物业费来“维权”。

实际上，这部分遭侵权的业主，一方面没有理性分析损失发生的原因，找准实施侵权行为的主体，主观地认为物业应该承担起所有责任，要求物业道歉或赔偿；另一方面又采取了不合法、不正当的维权方式，通过拒交物业费来“维权”，试图弥补自己的损失。

业主如何维权才合理合法？

通过拒交物业费来维权，并不是好方法，许多业主也明知其不可为。为何为之，这或许也是一种无奈。那么，有没有更好的办法来维权？

唐先生是柯桥一家物业公司的负责人，在他看来，业主和物业闹僵了，很可能是业主没有很好地使用自己的合法权利。“有些业主觉得他不交物业费，物业公司没钱收，肯定要帮他们解决问题，误以为这样他的目的就能达到。”唐先生说，如果业主想解决问题，其实最有效的方法就是向业委会反映，如果没有业委会或是情况实在严重，也可以通过业主大会来督促物业公司改进服务，修改服务项目或是解聘物业公司。

“物业按照服务合同约定，尽到了管理责任，就算发生意外事件，业主拒交物业费就是违法的。”徐律师指出。

“大多数业主只有在碰到问题的时候才想起要找业委会，而开业主大会的时候人总是凑不齐，也很少有业主会积极主动地参与小区事务。”曾做过小区业委会主任的市民周先生说，业主要积极参与小区管理，发现问题主动找业委会协调，由业委会出面监督物业的服务质量，这样就能让维权行为更主动，也能在平时就把问题解决掉。

来源：绍兴县报