南通海安出台新规 划出物业服务“红线”

物业公司能否通过对业主停止供应水、电、气或不恰当的限制门禁、电梯使用实现物业费收取，一直争议较大。今年7月，南通海安县法院出台的《关于审理物业费纠纷案件的指导意见》中，对物业公司上述行为划出“红线”，明确不予支持。指导意见公布后，引起广泛关注。

近年来，物业费纠纷呈大幅上升趋势，不仅涉及到业主、物业公司的利益，同时也反映出城市管理中所存在的问题。然而，由于法律对很多问题没有统一规则，司法实务部门甚至同一法院内对某些问题把握尺度不一，严重影响公平正义和司法公信力。为此，海安法院由院长王平率队，广泛开展调研活动，博采众家之长，对主要争议问题确立了该院审理规则。

可向物业使用人直接主张权利。有些房屋所有人将房屋出租后，长期销声匿迹，导致物业费难以收取。指导意见明确，业主存在将物业出租、出售或交付他人使用情形的，物业公司可以向物业使用人主张物业费，也可要求物业使用人与业主承担连带责任。物业服务合同中约定的滞纳金视为违约金，业主认为约定的违约金过高可根据法律要求调整。房屋已经出售但尚未交付使用的，物业公司向买受人主张物业费不予支持，但买受人拒绝接受或拖延接受物业的除外。坚持先服务后收费原则，如物业服务合同约定先交费后服务，预收物业费的期限不得超过一年，物业公司就下期物业费起诉催要的，业主可就上期物业服务中存在的瑕疵予以抗辩。

未经催缴直接起诉不予受理。物业公司起诉催要物业服务费，应当向法庭提供书面催缴函及有效的送达证明；否则，物业公司坚持起诉的不予受理，已经受理的驳回起诉。催缴通知书可以采取在欠费业主物业门口和小区显著位置张贴公告的方式送达。经书面催缴后，物业公司可依程序申请支付令。

物业公司对小区私搭乱建等负协调处理义务。物业公司对小区存在的违规经营、乱贴广告、噪音污染、擅养大型犬类、乱停车辆、私搭乱建、私自更改楼体结构等应承担何种义务争议颇大，甚至有少数业主对物业公司提出超其能力范围的要求。指导意见将物业公司的义务确定为“协调处理”，对于超出其服务范围的事项应当向环保、治安、城管、城建等职能部分反映，并将处理结果书面告知当事人。诉讼中，业主对此提出抗辩后，物业公司未能提供已经完全履行协调义务的相关证据，法院将根据物业服务的实际情况酌定减免物业费。

业主无法指明服务不达标具体情形不能抗辩减免物业费。业主以物业服务不达标为由抗辩要求减免物业费，应当说明不达标的具体情形，其无法指明，仅笼统抗辩的不予支持。业主指明不达标具体情形后，物业公司能够提供证据证明履行了合同主要义务，仅部分服务内容不达标的，可采取继续履行等补救措施予以消除，业主要求减免物业费的不予采纳，但滞纳金或违约金可酌情减免。物业公司没有履行合同主要义务，服务内容严重不达标的，业主可以拒绝支付物业费。

采访中，不少法律专业人士认为，海安法院出台指导意见统一争议问题处理规则，能够为物业管理提供“标杆”，促进物业公司与业主“双赢”，保证同案同判，也对相关法律或司法解释的制定具有借鉴意义。

来源：中国江苏网