【起底彩生活之三】规模之掣
“彩生活的一大卖点是社区服务的噱头效应。至于其未来发展的前景，还要看彩生活能否把地区性比较大的物管公司收购回来，以及如何发挥物管公司的协同效应。”方正证券的一位分析师告诉《地产》记者。
“我们是狼，得靠自己抢肉吃”。仍是开发商身份的潘军，在彩生活扩张规模上，却不是开发的思路。在最新公布的数据中，彩生活管理的合约建筑面积中由花样年兴建的物业仅占3%，为798万平方米;剩余的97%为第三方独立发展商兴建的物业，建筑管理面积为2.62亿平方米(见表8)。
从 2011年到2014年，彩生活业绩的高速增长离不开管理面积的快速拓展。据2015年半年报显示，新委任的合约住宅小区有135个，管理面积为2324 万平方米;通过收购获取的住宅管理小区为384个，管理面积为5422万平方米。而根据彩生活的顾问服务新委任的住宅小区有1个，面积为24万平方米;收购的住宅小区为8个，共204万平方米。合约管理的总建筑面积在近5年的时间由0.18亿平方米增加至2.43亿平方米(见表9)。
在对外扩张的策略上，彩生活以内涵+外延的双引擎发展模式，一方面通过参加竞标获取管理项目实现内涵式增长;另一方面则通过直接并购区域性的物管公司，对其进行标准化改造以实现外延式扩张(见表10)。
为此，唐学斌表示，“1000万用户是你的起步，如果没有资本的支撑，光靠一个项目去管理，用户永远达不到海量的规模，形成不了社区O2O的平台。”
近年来，彩生活为加快扩张速度进行了大量的并购，2011-2013 年,彩生活一共收购12 家物业管理公司，新增管理社区139个，新增管理面积1362.7 万平方米。2014年，并购了新加波Steadlink Asset;2015年，彩生活并购了深圳开元国际物业管理有限公司(下称“开元国际”)。
2015 年上半年，彩生活花费3.3亿元收购开元国际100%的股权。据公告显示，开元国际主要为国内高端社区的物管公司，在2014年中国指数研究院评选的百强企业中排名第35。开元国际的业务已经拓展至全国41个城市，约为130个社区提供服务，合约管理的建筑面积为2930万平方米。
“收购只是管理层股权方面的变化，目前公司的管理模式仍与原来一致。”开元国际的一位内部人士表示。“对物业公司实施并购后，基本还会维持原来的运营，彩生活对其的改造、升级需要6-12个月才能完成。”黄先生坦言。
在设定收购标的标准时, 彩生活管理层把单个小区管理规模不大(单个管理面积一般在10万平方米-20万平方米左右)、经营效率较低的物管公司作为目标。一方面，这种财务状况不太理想的物管公司急于脱手，收购阻力较小。另一方面，单个规模在10万-20 万平方米左右中小社区很难进入中高档物管公司的法眼，因为规模太小并不能支撑其投入大量的人力实现高端服务。
目前，从区域布局来看，彩生活所拥有的物业更多的是在二三四线城市，还需要往一线城市走。不过，针对未来收购物管公司这一点，潘军表示，“我们的目标肯定都是住宅类的物业管理公司，而且期望在行业内是有一定规模的，对于地点来讲我们主要选择在一二线城市核心区域有比较多管理面积的企业。”
在今年9月9日，彩生活母公司花样年与北京金泰集团(下称“金泰集团”)达成全面战略合作协议。按照协议，金泰集团将整合自身及其下属单位的存量物业，与花样年就存量物业的经营管理达成合作，花样年利用互联网社区等方面的技术与经验，根据金泰物业的具体情况，提供物业升级改造、线上管理运营、社区服务优化、商业管理等创新性服务。
据悉，金泰集团在北京拥有大量的存量物业，物业经营是其最重要的利润来源。花样年北京公司总经理肖飞表示，双方将会在住宅、商务、商业、养老四个领域进行合作，其中彩生活将为金泰集团管理的小区提供基础服务以及增值服务。
为此，潘军表示，公司的最终目标是争取在3-5年后全面实现轻资产。而轻资产运营需要输出管理与品牌，在彩生活上市后快速扩展的一年里，各地也陆续爆出一些服务质量问题。
据了解，通过托管、收购等方式，彩生活的管理面积已经超过万科物业，但扩张快速和成本压力也导致了旗下服务的社区被爆出问题甚至陷入业主维权泥潭。
彩生活扩张路上的“走麦城”发生在南京。2013年以来，彩生活通过收购的方式兼并了南京多家物业管理公司，如南京锦江、慧韬、名城、安居等。通过此种方式，彩生活实现了对这些公司旗下30多个住宅小区的控制。
2014 年底，南京万达华府的上百名业主及业主委员会主任向媒体求助要求更换物业公司——彩生活。早在2012年底，万达华府的物业公司——南京慧韬物业管理服务有限公司(下称“慧韬物业”)的合同到期。因为种种原因，合同顺延了半年。直到2013年6月底，慧韬物业跟万达华府之间结束了合同关系。两个月之后，在小区业主委员会不知情的情况下，彩生活收购了慧韬物业90%的股权。
彩生活变成万达华府的新管家之后，为了赚取利润，开始大幅度缩减人力成本，保洁员从原来的16个缩减到8个，2个常驻绿化员被全部裁掉。从2014年春节到 8月份，不到8个月的时间换了7任项目经理。由于物业人员的大量减少，致使小区环境严重恶化，垃圾堆积、污水横流;车库积水、车辆在小区乱停;小区大门形同虚设，业主的人身财产安全得不到保障;电梯多次发生下坠事故。
据了解，彩生活入驻之后，消防系统没有过任何维保记录;因为电梯过期未检物业管理公司被质检部门罚款7万元。更让业主们难以接受的是，该小区业主从2006年入住到2012年共62万元公共收入理应交给业委会，但讨要后彩生活没有任何下文。
于是，业委会启动了招标，希望通过正规的途径选择业主满意的物业公司，经过投标银城物业成为业主中意的新管家。尽管业委会已经与银城物业签订了合同，但彩生活无视业主委员会的发函，拒绝交接。最终在有关部门的协调下，万达华府才换掉了彩生活。
万达华府并非孤例。人员缩减、服务质量下降、业主维权同样在南京江宁区的瑞景文华、建邺区的兴园嘉园、白下区的澳丽嘉园、紫金明珠、栖霞区的鸿运嘉园上演。
“上市后的彩生活需要通过跑马圈地，不断扩大管理面积来赢得投资者的青睐，但股权收购这种重收购轻管理的模式会导致服务水准严重下降。”舒可心指出。
在彩生活未来几年的计划中，跑马圈地仍是重点。按照计划，到2020年彩生活服务的物业管理面积将超过10亿平方米，超过4000万人口。
“如果在收购后不注重物业服务水平的提升，彩生活的扩张无异于一场白忙，只会被越来越多的业委会换掉。没有优质的服务质量，谈社区服务无异于无本之木。”李维说。
