开元物业上市的三点思考

近年来，开元物业积极寻找互联网和物业管理行业的最佳结合点，以更开放的心态拥抱互联网技术并整合各种社会资源，充分利用科技手段、突破传统服务模式、借助资本市场的融资功能和价值重估，来开拓新的业务领域，使开元物业走在了物业管理升级转型的前沿。关于开元物业上市的前后，我有一些思考，主要有以下三个观点。

首先，不论外部环境怎样，物业管理从业者需要冷静对待。现阶段，不论媒体的持续关注，还是投资机构的青睐，物业管理行业是一个蓬勃发展的朝阳行业似乎是一个定论。而早在2007年，行业发起增效、上调物业管理费等等一系列措施的时候，可以说每个企业都在做而且做得风生水起。回到当下，上调物业费业主不高兴了，特别是现在挂牌上市以后。再比如，前段时间的电梯事故，引发了一场全民大讨论。其实，围绕电梯而发生的物业纠纷不止一起。通过以上种种可以说，不论好的还是坏的，物业管理历来是一个被广泛关注的行业。那么，到底怎样才是行业的健康发展状态呢?这个行业好不好做呢?因此，我们需要共同深思，明天的物业管理之路该怎么走。

我一直认为物业管理要实现自己的价值。从2001年开始从事物业管理，到今天开元上市已有十四年的时间。这些年来，总想把自己的价值都体现出来，所以我在不停地折腾。比如，物业管理费能够按物价的正常发展同步上调，但事实上这个上调的过程非常痛苦。那么这些问题怎么去解决呢?今后的物业管理好不好做，我说对我们来说也好做，为什么?因为我们一直不停在挑战这些难题，一直都是在面对新的问题在克服新的问题，如何妥善地解决这些问题，决定着这个企业是否能够做大做强。

包括我们今年的新三板挂牌上市，也是寻找一个模式，这个模式对我们开元物业在经营过程当中，是一种支持，一种帮助，有很大的促进。那么我说优秀的企业总是在克服发展过程中面对的困难，长城物业的软件信息化建设、包括绿城物业的园区服务体系，都是在解决矛盾。所以我相信这些问题虽然存在，但是一定能够克服的。可是对一般物业企业而言就很难说了。我说这个思考的意思就是，物业管理不能听到外部好的声音就全部跟着叫好，我们也得反过来考虑一下我们自己实实在在在做的事情。

其次，优秀的物业管理企业要上市。吴晓波曾讲到一个观点，前三十年中国的企业都是在做产业的资本化，而以后则是要做金融的资本化，现在要通过一个途径让自己健康起来，先让自己有一定的保障，甚至有一些成长发展的势头。新三板，包括在上海创建的新兴创业板，这是中国经济专项资本金融的模式在发展。优秀的企业，如果不走资本化、证券化道路，就赶不上当前这一波，进而拉长与其他优秀企业的差距。

开元物业是如何上市的呢?一个是开元物业在上市过程中，主要克服了原来存在的企业不规范性问题。从去年到今年，开元物业的规范化程度已经很高。我们解决了用工成本问题，包括员工的社保覆盖率，上市以后我们要求做到100%。虽然这样做公司净利润会降低，但为了体现企业的成长性，需要这样做。我们说上市公司价值可以量化，一年两千万、三千万、一个亿，彩生活一百个亿的市值就是这样体现出来的。

那么物业管理企业上市以后，融了资金拿来干什么呢?主要是为了扩大发展规模，健全发展机制，包括上下游产业，甚至下游的一些城市服务商，能够全方位布点的，比如专门做医院的，专门做市政的，都可以跨界来做。而资金管理规模可以进一步增强企业的实力是必然的。我跟大家探讨的是，物业管理企业融到资，是因为他有很多好的特性。轻资产、大数据、低风险、终端客户、社会化、长效性以及企业的团队，都是行业的特性，给我们带来很大的好处。也可以说，行业给我们的想象空间越大，股值就越会往上冲。

那么融资进来有何用?首先是使企业更具有实力，实际上现在的物业管理企业，我说融资容易，但是我们上市以后，融资容易，投资难，怎么说投资难呢?现在的企业，五百万利润还不到，预期值却已经被抬的很高，企业资本化后有价值了，心理估值却发生变化了，我们在谈的过程中发现，大家都对自己有一个非常大的期望值，因为估值过高了，所以很难投资。投下来却没有相应的回报，尤其现在的经济形势不是很理想，所以说投资难，不是融资难。

第三，要在现有物业管理的工作基础做社区O2O。记得在杭州发起的某次私董会的会议上，我讲的是物业管理+，在物业管理的基础上怎么加上互联网?很多企业在做的过程当中，从自己的物业管理本身进行延伸，接触互联网，这是非常好的做法。比如说，绿城在做一个购水APP，业主需要水马上就能解决。很多企业的APP做出来，业主不去点，因为根本不用或很少用，而购水APP一定会用的，而且员工一定会帮你送，你也有能力做。很多东西在做的过程当中，比如说做家政服务的APP，我就觉得很好，组成一个队伍，就可以实现他的价值。有能力做得更好是关键。如果说纯粹的O2O在空中盘旋，老是不降落，那是一个很大的问题，一定会走向死亡的。我们要主动的+互联网，包括专业化，像万科的睿服务。怎么样来降低我们的人力成本，用科技手段替代我们的人，按照上市公司的概念，把一百万的钱投入这个项目的物业管理中，只要减掉两个人就可以实现平衡，跟机器人公司一谈，机器人公司马上就有兴趣了。

基于对行业现状的冷静思考，抓住机遇，克服困难，主动拥抱互联网是我们的发展方向，同时也是开元物业所说的向现代物业管理发展的方向。

（作者系浙江开元物业服务有限公司总经理）

来源：中国物业管理