民进清远市基层委员会
党的十八大报告明确提出“加强社会建设，是社会和谐稳定的重要保证。必须从维护广大人民根本利益的高度，加快健全基本公共服务体系，加强和创新社会管理，推动社会主义和谐社会建设。”清远市委及时提出要全力抓好社会稳定工作，全面落实各项工作措施，营造安居乐业的社会环境。根据《中共清远市委关于开展“党委出题、党派调研、政府采纳、部门落实”参政议政专题调研的实施意见》(清委2014)11号)的要求，我会承接了清远市物业管理行业情况的课题，结合区域实际，组织了专题调研组反复研讨并制定了调研提纲。7月起，调研组成员及顾问深入到深圳、广州及本地多处进行实地考察，并组织有关人员座谈，了解剖析了目前物业管理经营状况、预估评价行业的走向，现将调研情况报告如下：
一、我市住宅小区物业管理现状
1988年，清远首家物业管理公司成立，是由市工商局组建的市场物业服务总站，其性质是全民所有制，1996年改为集体所有制。1998年才有第二家物业公司的成立，其发展进程一直较为缓慢。近几年，伴随着城市建设和房地产的开发发展，物业管理行业也快速壮大。在2009年7月，清远市物业管理协会注册成立，协会现有会员单位155个。据清远市物管协会数据显示，目前清远市共有300多家物业管理企业，其中一级资质有7家(均为外地注册连锁企业)，本地有二级资质4家，其余企业为三级资质(目前我省已全面停止物业服务企业二级、三级、暂定三级的审批工作)。总之，清远市物业管理企业的整体规模还较小，整个行业仍处于发展初期。
二、物业管理行业存在的主要问题
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。而我市当前的主要社区类型为传统街坊社区、单位住宅转型社区、商品房社区和村改居社区。随着社区人口流动性增大，现代城市社区邻里关系淡化，部分社区人口老龄化问题日益凸显，物业服务行业存在亟待解决的问题。
(一)物业管理缺乏地方配套文件
物业管理是一项复杂的系统工程，贯穿于房地产项目立项、规划、建设、验收、管理等各个环节，时间跨度大，涉及部门多。2003年9月1日，国务院颁布《物业管理条例》，而我市还没有配套的地方性文件。由于缺乏相应的法律法规，物业管理公司与开发商产权不清，物业管理公司与业主法律责任不明确，业主和业主委员会的自治自律意识不强，导致社区管理的难度加大，物业管理处于无章可循的局面，影响物业管理行业规范化。
(二)物业管理体制不健全，监管不到位
(1)物业管理服务行为不规范。由于物业方面的广博性与繁杂性，我市对物业管理企业的管理和培训还远远不够，普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象，从业人员整体素质不够高，服务水平参差不齐。
(2)物业主管部门力量薄弱，行政职能部门管理缺位。有些部门对小区出现跨门营业、占道经营、公共场地放养家禽、违章搭建等现象，未能及时进行处理。此外，有关部门行使对小区物业行业管理职责仍停留在指导性职能居多，对物业公司真正约束的作用没有发挥出来。政府部门合力还未形成，也是造成物业纠纷投诉率高、调解率低的原因之一。
(3)我市物管费收费标准偏低，随着物管行业成本不断增高，导致部分物业公司存在少服务、多收费、乱收费现象。我市物管费收费标准是2007年制定的，随着市场条件的变化，物管行业成本不断提高，但收费标准一直没有调整，导致部分物管行业降低服务质量、违规操作或撤场等方式降低成本。
(三)物业管理模式落后，经营活动不规范
当前，我市上档次、有规模的物业管理企业少，服务模式落后，专业化水平不高，同时仍有一定数量不规范小区不聘请物业管理。
(1)以传统的“看门”式物业管理服务为主，尤其是我市原单位宿舍住宅小区大多规模较小，服务项目少，收费极低，导致物业服务不能规范运作。
(2)物业管理缺乏准入门槛。不具备资质的建设单位、开发商简单把物业服务变成了管理，形成自建自营的建管一体模式，造成企业管理成本高，甚至亏损，尚未建成公平的市场竞争机制、良性循环机制。部分单位建设小区，随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理，服务工作远不能满足居民的实际需求。
(3)物业服务企业服务意识不强。大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约，物业公司管理水平良莠不齐，所提供的服务内容也不尽相同，但收费标准却很接近，以致在某种程度上打击了高水平物业公司的管理积极性，阻碍了物业管理行业水平的进一步提升。
(4)物业管理运行机制不健全。物业监管人员缺失，市、区、街、居四级监管体制无法实施，待有投诉时，政府代言人居委才匆忙组织应对;现实中召集业主大会十分困难，业主们的意见稍有分歧就无法形成共识，难以实现广大业主对物业管理的参与和监督。
(5)消防安全问题突出，危害物业公众安全。在物业消防问题中，存在消防安全主体责任不明确、违规违法乱搭乱建行为、占用消防通道或疏散通道、改变建筑用途、消防栓被破坏、挪用、不能确保完好有效等多方面问题，严重影响消防安全。
(四)业主委员会的运作机制实施艰难
(1)目前市区内物业管理与社区建设还远未形成有效的良性互动。根据《物业管理条例》规定，住宅小区入住率达到50%时，政府应召开业主大会，并选举产生业主委员会，由业主委员会选择物业管理公司并决定物业管理的其他事宜。但是目前，清远90%的小区仍处于前期物业管理阶段，业主委员会尚未成立，住户只能选择由开发商指定的物业公司接管小区物业管理，房地产企业、物业管理企业与业主之间产生矛盾纠纷时，缺乏协调解决的主体，已成立的业主委员会也缺乏规范的监督和管理，业主委员会的产生程序还有待进一步完善。
(2)物管公司没有积极履职。在旧城区的不少小区，物管公司“形同虚设”，没有履行维护公共卫生、公共治安等职责，小区出现了“脏、乱、差”的现象，失窃案件时有发生。
(3)业主维权意识不强。清远的广大业主对《物业管理条例》中赋予自己的权利和义务了解甚少，难以选出公平、公正、正义并熟悉法律法规的业委会成员，加之部分房地产开发和物业管理企业管理程序不规范，以致相当一部分业主的合法权益得不到保障，导致小区管理杂乱无章。
(4)运作不够规范。个别小区业主委员会虽已建立，但管理机制不健全，无法真正地发挥其作用。业主对物业管理认识模糊，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：小区顶层住户出现楼顶漏水的问题，在业主与物业交涉未果时，业主往往采取拒交物业费的方式迫使物业公司加速处理，使业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。
(五)小区工程建设的遗留问题比较突出
小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因，也是物业管理健康运行的最大难题。在物业纠纷投诉中，有相当部分是业主投诉房地产开发建设遗留问题引发的。集中表现在开发商未严格按规范及规划要求配套相应的公共建筑和共用设施，或将配套设施等公共产权挪作经营使用。
(1)部分小区建设手续不完善，住户入住后一直不能办理房屋产权证。
(2)工程质量把关不严，房屋在质保期内就出现一些质量问题，比如有些小区建筑存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象。
(3)工程未验收，甚至未完工就入住的问题，部分小区住户已入住多年，但公共设施仍未完善，影响小区居民生活。
(4)未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、物业用房等。这些问题引起住户不满，怨气和矛盾就会转嫁到物业管理公司头上，使得部分小区物业管理矛盾激化。
(5)擅自出租、出售或改变公建设施的使用功能。部分开发商或物业公司在小区交付使用后未经房管、规划和相关部门的许可，擅自出租、出售或改变公建设施的使用功能。例如，有的小区擅自占用消防通道改建商业店面进行出售，出售业主共有的临时停车位;有的小区擅自将人防工程、底层架空层改建为车库、杂物间出售给业主;有的小区虽规划有幼儿园，却又将幼儿园改造为住宅出售或是另作其他用途;未按规划图建设小区，损害业主利益。
(六)老旧小区实行物业管理难
老旧小区的物业管理也是我市城市发展面临的问题。老旧小区难以实行物业管理的原因，一方面是部分居民经济条件较差，难以承受引入物业服务的费用;另一方面是小区建筑面积小导致管理成本高，加之缺乏收入来源，即使设置最基本的服务项目，也会超出所收费用，物管企业难以经营。尤其是清远中心城区的老旧住宅区，由于基础设施差，管理、维修成本高，特别是老小区出入口多，门卫保安工资开支是老小区的沉重负担。因此，有的小区即使物管费收缴率达到100%，也难免亏损。此外，老旧小区由于建筑时间长，大多配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严重，加之规模小，户数少，大的物业公司不愿接手，这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理。
