三、改进我市住宅物业管理的意见建议
为破解住宅物业管理问题，必须坚持业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，逐步实现清远市区住宅物业管理的科学化、规范化、制度化。经过现场考察的座谈会、业主们的意见汇总，认真学习了国务院于2007年10月1日修订的《物业管理条例》并参考了深圳于2008年1月1日起施行的《深圳经济特区物业管理条例》，特提出以下建议：
(一)进一步加强物业管理地方规章或法规建设
结合我市实际，要尽快孵化出台地方性配套政策、规章和法规，建立健全物业管理法规体系。建立物业管理的法规，明确规定开发商、业主、物业管理企业责任、权利、义务和相互关系，依法维护各方利益，最大限度减少纠纷。强化房屋及维修管理、设备设施管理、安全保卫及环境管理、业主委员会管理等，形成一套可行的物业管理体系，使业主满意、企业健康运行、政府放心，共同构建和谐社区。
(二)建议成立“物业管理委员会”
建议成立“物业管理委员会”，由市社工委常委副主任担任委员会主任，其他相关政府部门的领导担任委员会委员，办公室设置在社工委，向市民公布投诉电话。由委员会统一协调政府部门处理相应的物业管理问题，负责督促住建局、物管协会及相关的物管部门解决开发商遗留问题和市民合理投诉，把解决问题的满意度作为考评干部依据之一。发挥街道办及社区等基层机构的作用，对业主投诉进行分级管理，对小区密集的地方，可设立工作站，并加强对基层工作人员的物业管理知识培训，协助小区成立业主委员会，解决业主委员会成立难的问题。街道办(工作站)定期对物业公司的工作进行评议，对不合格的物管公司，取消其经营资格。
(三)进一步理顺相关行政管理体系
鉴于我市住建局将部分物管职能移交至市物业管理协会，可参考《深圳经济特区物业管理条例》部分做法。
(1)由协会督促有效行业自律，积极规范企业经营行为，维护企业合法权益，促进物管行业健康发展;制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营。同时充分发挥街道、居委会等基层组织对辖区日常物业管理活动的监管作用。如建立街道、居委会、物业管理、业委会综合协调机制，从而将物业管理纳入社区建设统一管理的“盘子”里，负责协调相关部门解决开发商遗留问题、业主合理投诉和物管企业遇到的困难，认真落实各方的工作，从根本上减少日渐突出的物业管理矛盾纠纷。
(2)进一步加强各职能部门对配置物业服务用房的监督管理，减少物业矛盾纠纷的发生。
一是市城市规划委员会应当将物业服务用房配置比例和要求列入规划条件，在审批建设项目规划建筑设计条件时，需明确项目物业服务用房的要求，审查物业服务用房是否符合规划条件，并在其建筑设计方案的批复中注明其使用性质(是属于单栋建设还是属于小区建设)。市规划和城市综合管理局在受理项目规划报建手续时，需核实建设项目的服务用房位置和面积必须与市城市规划委员会审议通过的建筑设计方案一致;核发《建设工程规划许可证》时，在许可证附件一栏中明确标注面积;在办理规划验收时，对物业服务用房配置进行验收并在《规划许可证》正本中注明验收情况，核查物业服务用房和明确留置位置是否符合规划(建筑)方案批复要求。
二是对建筑方案已确定的物业服务用房(包括面积、位置)，任何建设单位和个人不得擅自变更，如需变更，变更后的物业服务用房不得减低档次、品质，且应当在申请办理商品房预售许可证前，经物业主管部门和规划管理部门初审并经公示无异议的，方可按规定程序办理。
三是房产管理中心房屋平面图测绘所在建筑面积预测时，要对物业服务用房单独列项，测量物业用房面积时，在预测报告及房屋平面图上要注明物业服务用房的地址、面积、编排的房号，并在有物业用房的层图盖上物业用房位置的章，具体按照现行的《房产测量规范》执行。
四是市住房和城乡建设局在核发《商品房预售许可证》时，应当按照《建设工程规划许可证》、审查通过的建筑施工图和房屋预测绘成果报告，将核定的物业服务用房的建筑面积、坐落位置，记载于《商品房预售许可证》。
五是市住房和城乡建设局在办理商品房初始登记时，应当在房屋产权信息管理系统楼盘表中予以标注，明确物业服务用房并在房地产登记簿中记载物业服务用房的房号、面积以及物业其他共有部分，方便业主查询。
六是务必在验收房地产项目过程中，要求独立水电费收取，同时公布公摊范围并定期公布公摊范围实际使用情况。
(3)遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，适时调整物管费，保证物业管理行业的健康发展。
(4)强化物业管理业务培训制度，发挥物管协会的作用，最大化加大规范管理，高度优化行业自律流程的构建。加强对企业工作人员的物业管理知识培训，提升工作人员业务知识及技能水平，提高多技能实操能力，有效降低企业成本。同时，逐步建立一整套物业管理信息系统，全面、及时、准确反映所有从事物业管理工作的行政管理人员及机构情况、实施物业管理的企业情况、所有物业的基础情况、业委会相关情况等内容，从而为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础，全方位与业主有效沟通及互相监督。
(四)进一步优化物业管理模式
一些管理成功的小区案例说明，物管方和业主双方只有互相理解，明确责任，真诚合作，才能打造出和谐安宁的小区环境。
(1)进一步提升专业化水平。目前清远有过半数的物业服务企业属于与开发商存在隶属关系的公司或者属于开发商的关联企业，独立的市场化运作企业数量偏少。但在我国物业服务行业发展较快的地区，尤其是深圳、广州物业服务水平较为先进的地区，成熟的房地产企业已主动将地产与物业分离，有效提升了专业服务水平，最大程度地保障业主和物业服务企业的权益。
(2)引入智能化、品牌化管理理念。积极学习推广发达地区的小区物业管理经验，提高小区管理的智能化水平，动员各物业服务公司购买小区公共责任险，以解决业主财物被盗后的赔偿问题，促进我市物业服务行业健康发展。同时，发展专业化物业管理公司，推动物业管理向集约化、品牌化发展。推动发展专门从事保安、保洁、绿化、水电气热等服务项目的各类专业化的物业管理，进一步规范物业管理市场。加强小区内垃圾收集转运站的规划建设，达到既能满足小区垃圾日产量转运使用，又符合环卫部门垃圾运输车的运作要求。做到早规划、早告知、让业主早知晓、早预期规划建设，减少误区，避免矛盾。
(3)公开透明的运作。为提升物业服务让业主满意，物业公司应定期公开物业费收费依据和小区管理费用收入支出明细账目，高度重视广大业主要求尽快解决的主要问题。只有提高物业管理企业盈亏透明度，才能让广大业主了解物业管理的难处，理解支持物业管理企业的工作，提高缴费的自觉性。
(4)对空余车位，建议对业主出租，杜绝有车位只售不租的做法，对非本小区的业主，不能出售车位。
(五)进一步健全业主委员会运作机制
物业管理活动应以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。但在实际过程中，个体业主作为业主群体中一员，缺乏自主选择权，只能根据开发商招投标结果或业主群体投票结果与物管公司订立物管关系。因此业主委员会成为业主在物业管理活动中行使权利的一个重要渠道，业主委员会应代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
根据《物业管理条例》第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。因此建议由住宅区域所在街办部署和督导居委会负责落实完成各小区业主委员会建立及正常运作，组织或协助召开业主大会会议。同时业主有权监督业主委员会的工作、在业主大会会议行使表决权，并有义务遵守临时管理规约和管理规约。
(六)进一步加大老旧小区的改造升级
(1)划分改造升级负责单位。老旧小区的改造可按管理单位划分，有单位管理的由原单位承担改造责任，无单位管理的由所属街道办负责改造升级。
(2)拓宽资金渠道，改造老旧小区。在财政、专项维修资金、业主三方面多渠道筹集资金，实施改造工程。老旧小区改造内容重点为外墙保温、粉刷，下水管道更新、维修，维修楼顶防水，封堵垃圾道等。
(3)以点带面规范管理老旧小区。调动各方积极性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其是小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我市实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。
(4)改造后的小区引进物业公司管理，实施长效管理机制，整合物业管理资源，完善物业管理条件，促进其尽快开展正常的物业管理工作，改善旧住宅小区的居住环境，从而改变小区无人管理状态，巩固改造成果。
(七)进一步加大物业管理法律法规宣传力度
(1)运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》等法规的宣传活动，强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位。
(2)让广大业主了解物业管理对小区的重要性，树立正确的“物业服务消费观”，充分行使自己作为物业主人的权利和义务，增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，懂得运用法律武器保护自身的权利。
(3)促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务，使物业管理走上良性发展的轨道。
调研组顾问：邹锡恒、郑顺福
调研组成员：陈丽霞、邓光恒、胡水平、
孙方一、胡翠娥、张红莲、齐宏、何小静
