涨知识！如何成为合格的物业项目负责人

物业管理市场的竞争，归根到底是人才的竞争。项目是物业管理企业的第一生产力，项目负责人作为中层管理人员，在执行企业方针政策中起着承上启下的重要作用，故企业在选拔项目负责人时适才而用，选用德才兼备的管理人员，才能保持项目的稳定和提升，才能为企业赢得最基本的生存和发展空间，反之，则项目危机四伏，企业前景堪忧。

能力=专业性+会经营懂管理+善于沟通

专业性是能力的基本表现。早在1996年，深圳市住宅局《关于住宅小区(大厦、工业区)管理处主任任职条件的通知》中对管理处主任(项目负责人)的任职条件作出了规定，明确要求管理处主任需持有物业管理上岗证书，首次对项目负责人专业性提出了要求。随着物业管理行业的发展，持证上岗仅是处于物业管理市场发展的初级阶段要求，现代物业分工越来越细，从入伙到日常管理的各个流程、各个专业口的操作规程、各项管理服务的标准、各类事件的处理程序以及相关的法律法规等专业性越来越强。

2010年，国家实行物业管理师考试制度，在行业中推广物业管理师，这是物业管理未来发展的趋势，物业管理是一门泛学科，就物业管理师考试项目而言，《物业基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业经营管理》、《物业管理综合能力》是项目负责人所必须具备的专业能力，项目负责人如果不具有物业管理的专业性，对物业管理概念生疏，言行举止毫无章法，遇事不遵循行规，凭感觉、凭经验，光靠一腔热情是体现不出现代物业管理人的专业性的。缺乏专业性，其它方面的能力即使再强，也算不上一个合格的项目负责人，充其量只能成为物业管理某个专业口的负责人。

会经营、懂管理是能力的基本要求

项目首先是要为企业创造效益，管理型向经营服务型转轨是物业发展的必然趋势，项目负责人首先要对项目每月收支情况了如指掌，每月物业管理费收入、停车场收入、多种经营收入，每月人工成本支出、物料支出、其它支出等如数家珍。其次要懂得财务数据分析，如每月的公共能耗、各专业口人均管理面积与物业管理级别的关系，盈亏分析等，从数据中查找问题，从数据中找到开源节流的切入点。

其次是要摸清市场，根据市场发展和业主不断提升的服务需求，充分发掘项目资源，找到新的利润增长点，为项目创收。项目负责人是项目团队的领头羊，还要懂得管理，项目团队合理分工，权责明晰，目标一致，项目负责人则要为项目达成目标而不断地纠正、协调，充分发掘员工、项目及社会资源优势为项目服务。项目管理是基础，经营效益是目标，两者相辅相成，所以项目负责人需“两手抓，两手都要硬”。

善于沟通是能力的基本要素。项目涉及到人际关系较为复杂，从内部管理而言，与员工的沟通、与公司的沟通、与业主的沟通，协调好内部关系是理顺工作的根本。从外部而言，与街道的沟通、与辖区公安部门的沟通、与主管部门的沟通，与媒体的沟通等等，处理好外部关系是获得项目外部支持不可或缺的。沟通的目的是：内求团结，外求发展，对内提高凝聚力，对业主提高亲和力，对外提升美誉度，才能全面提升竞争力。沟通不是拉关系，更不是靠一个人的油腔滑调就可以的，而是要实实在在的工作，一种为找到共同目标，求同存异的工作过程，沟通不仅是代表组织行为，有时沟通建立起来的个人与个人之间的私人关系对项目的危机预警、危机处理以及形象再塑起着关健的作用。

魄力=人格魅力+胆识果敢

人格魅力是魄力的基础。人格魅力是道德风范、知识修养、心理素质、仪表等方面的综合体现。一个有人格魅力的人，首先是一个有学识、有良好职业道德的人。项目负责人的言行举止、与人交流、所作所为中体现出来的知善恶，明是非，辨正邪，是一种权力之外的对他人的影响力，兵熊熊一个，将熊熊一窝，项目负责人的人格魅力不仅影响到项目的每一名员工，更能影响到与项目有关的外部关系人员。古人云：“ 以力服人者，非心服也，力不瞻也;以德服人者心悦诚服也”，项目负责人的人格魅力主要体现在以下几个方面：信念坚定，有矢志不渝的坚毅力;品行高尚，有才学超群的吸引力 ;宽以待人，有严于律己的亲和力;沉着果断，有潇洒自如的感染力;举止得体，有平易近人的感染力。

胆识果敢是魄力的具体表现。优柔寡断容易错失机遇，遇事不决常会降低效率，谨小慎微导致裹足不前。有些项目负责人因为魄力不够，结果能力得不到发挥，工作被动，打不开局面，处处受拘束，造成内部不团结，没有战斗力，外部受欺负，处处受制于人，导致无法达成团队预定目标。反之，项目负责人在处理和对待问题时，有胆识而不鲁莽，果敢而不草率，不威邪势，敢作敢当，能发挥自身能动性，做出正确的决定或选择，从容，干练，有一定的鼓动性、带动性和影响力，内部团队才能形成合力，外部关系才能支持配合，项目才能达成预定目标。项目负责人要做到有魄力，知识全面是基础;胆识果敢是先天条件。

随着物业管理市场竞争的日趋激烈，行业竞争环境的错综复杂，对项目负责人的从业要求也越来越高。能力与魄力是辩证的关系，有能力没魄力，只能当劳模，当不了项目负责人，有魄力没能力，只能当武夫，更当不了项目负责人。能力与魄力实际上是相互促进，相互提高。魄力不够主要是因为能力不够，一旦能力强了，说话的底气就足了，办事的效率就高了，决策的思路就清了，魄力自然就大了。比较而言，提高能力是基础，项目负责人应该在提高能力中增强魄力，在增强魄力中提高能力。能力与魄力的有机结合，才能称得上一名合格的物业项目负责人。

来源：《城市开发（物业版）》