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梁晓东:物业人夹缝中的舞曲

2013-11-10 23:01 来源:物业之家 阅读:人评论

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一、天与地--宏观行业环境

天与地。天是指我们的政策环境,而地却是指我们的市场环境,政策与市场的分际是我们所面临的第一大冲突,极端理想的政策却因为极端不规范的市场而无从发挥作用,同时又伴随着高度广阔的市场因为高度压制的政策而受到了阻碍,前者重点表现在我们物业管理招投标市场的实践当中,而后者从中国住宅小区物业管理所保持的"微利"本色,包括政府指导价本身得到了反映。

一年多以前,也正是深圳物业“北上抢滩”最为热潮的时候,当时在外接物业的实践当中,方方面面备受困扰的同时,我们并没有想象到:物业管理会在如此短的时间内,暴露出如此之多的问题,仅仅是我们曾经轻率地以为:许多矛盾可以利用时间去解决,但是今天,时间开始同我们背道而驰,就象股市收缩一样,尽管市场的膨胀仍在行进,但是信心正面临考验,脚步逐渐放缓,就在北京的中关村面临寒冬的时候,深圳物业管理行业却也是“这里的冬天没有雪”,雨果在其为《海上劳工》所作的序中所描述的"三大桎梏",即所谓“宗教的桎梏(《巴黎圣母院》)、法律的桎梏(《悲惨世界》)和自然的桎梏(《海上劳工》),而最困扰,最沉重的伽锁,仅仅是人的心”,这些桎梏,确实在今天中国的物业管理界表现得意味十足。

行业研究不充分,从业人员素质低,物业管理本身缺乏指导性的基础理论,这是宗教的桎梏。一直以来,物业管理专业的文凭,不如物业管理企业经理的一纸上岗证,是当代物业管理行业的怪现象之一;从事物业管理者,不知物业管理为何物,同样也比比皆是;物业管理的领域被酒店管理、行政后勤所侵蚀,许多部队人员转业摇身一变,成为了专业的物业管理人员,话说回来,物业管理甚至没有一个基本的正名定分。我们驾驶着一列没有轨道的火车,何尝不是危险万分。

住户投诉不断增多,媒体导向于企业不利,国家法规政策尚不明显,这是法律的桎梏。去年笔架山庄业主被杀、物业公司判赔十万的案例,提供了一个绝好机会说明一家物业管理企业所应承担的风险与责任,当政府限制了物业管理收费的同时,也就限制了物业管理能够充分完成其职责职务的手段,从而削弱了所应承担义务的能力。但是,关于对物业管理的指责却纷至沓来,包括焦点访谈中所揭露的"保安打人"事件,但是,就保安员本身的权力界定问题,至今各方所做的努力仍然非常有限。

而房屋老化加剧,配套设施大都不健全,中国环保问题也是日趋严重,则是自然的桎梏。在世界范围内,从未有哪个国家象中国这样在如此薄弱的资源和生态条件下,进行如此庞大的经济和工业革命--在中国,每年有超过400亿吨污水和工业废水进入水循环,远远超过世界其他国家的总和。洪水、酸雨、沙尘暴、旱灾,仅仅是中国环境问题的冰山一角,而这些都为中国物业管理行业的发展埋下了隐患。

最严峻的现实,却来自于我们物业管理企业本身,非常广泛的虚假招投标和恶性竞争行为,严重的低效率引发的收费恶性循环,"北上受挫"收不抵支的现实,以及闹得不可开交的中海物业高层裂变,一时间警钟与丧钟几乎同时敲响。尽管作为一个微利行业,物业管理的产生发展却时时伴随着高度的利益追求和冲突。惯性的目标错误,让诸多的物业管理企业为夺取胜利而走的每一着,都使他们失败得更惨,今天我们所遭遇的是一个具有巨大潜力、作为朝阳产业的物业管理市场,但是同时,竞争力水平极为低下、市场操作极不规范却导致了市场资源配置能力的压缩。

的确,行业的力量在很大程度上,是由组成的胞核--也就是物业管理企业所决定的,企业的困惑也正代表了行业的心声。于是我们缩小一个环节,来观察物业管理企业。

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