【经验篇】
动迁小区做到高档小区做不到的事
——官渎花园物业管理三诀窍
官渎花园物业管理体制有别于苏州很多小区，它没有物业公司，只有物业专职人员，小区的物业管理由业委会直接负责，物业专职人员在业委会的领导下工作。那么，一批没有物业管理经验的业委会成员是怎样驾驭好物业管理的？由业委会直接管理人、财、事、物怎样才能获得全体业主信任？业委会又是怎样在低收费的动迁小区实现降低物业收费的？他们的诀窍有三。
诀窍一
提问 如何让业委会真正代表每一名业主的利益？
回答 楼道直选 “利益代言人”，每个居民有了沟通平台。
现代楼宇式的邻里关系，比起几十年前的街巷、院落式的邻里关系，多了钢筋水泥的壁垒森严，少了邻里之间守望相助的温情。在这样的情况下，要产生一个让每一名居民都有认同感、都会鼎力支持的业主委员会，难度非常大。
“要让业委会得到居民的认可，一定要让更多的有代表性的人参与到小区管理的决策中来。”顾丽霞说。在官渎花园业委会和居民之间，有一个不可或缺的中间层：楼道代表。每个楼道都有自行推选出的楼道代表。楼道代表一般是居住在本楼“有威望”的居民,他们了解本楼道的“动态”情况，包含了居民就业、帮困、低保、助老等一系列的问题。
这些楼道代表还是业委会成员的候选人。 2009年初，业委会组织小区内35幢楼居民，每个单元选一名代表，共选出104名代表，按得票数选举新一届业委会成员。选举进行三轮，第一轮从104人中选出82人，第二轮从82人中选出20人，第三轮从20人中选出最终11人，组成第二届业委会。
诀窍二
提问 怎么让居民放心交费，对业委会完全放心？
回答 财务上 “多权分立”，每一分钱都有详细的来龙去脉。
不少居民小区物业管理难做好，很大一个因素在于居民们对业委会不放心，担心业委会成为物业公司的同党，担心自己交的物业费被“黑”。
顾丽霞说，从2007年“新际物业”的上级“鸿鑫房产”把财务权转交给业委会后，经过业委会努力，账户上渐有盈余。于是，这笔“大家的钱”成了小区所有人关心的焦点。
在第二届业委会成立前，第一届业委会只剩下顾丽霞等三人。三人在财务上实行“三权分立”，其中两人分别负责保管银行折子和密码，而具体用钱则必须通过第三人。第二届业委会成立后，业委会成员增加到11人，涉及到钱的问题让更多成员参与进来。除了保管折子、保管密码和负责用钱外，记账、查账等也由专人负责。
为进一步避嫌，业委会本身需要用的钱能省就省。比如，业委会办公室至今是一间几乎没有装修的十几平方米毛坯房，里面没有空调、电扇、电视等电器，所有桌子、椅子要么是热心居民提供。
为了让小区居民更放心，业委会每年定期会把财务账目在小区里公开，让每一个居民来把关，让他们对自己所交每一分钱的用处和去向都心知肚明。
诀窍三
提问 物业费单价只有 3毛，如何能提供3元的服务？
回答 去除物业公司营利这一环节后，居民们就能交尽量少的钱而享受到不错的服务。
在取得财务权后，小区业委会成了物业工作人员事实上的老板。业委会不拘一格“招兵买马”，邀请了一些从基层单位退休，有社区工作经验的退休业主一起加入到小区自治中来。还突击“提拔”原在小区内做园艺绿化的老师傅做义务“物业经理”。中间省掉了物业公司利润这个中间环节。
就是省略了这么一个环节，居民们每年交的物业服务费总数就省下了10多万元支出。省下的资金用于添置治安探头、楼道大门的维修等居民呼声较高的急需事项中，更让居民们对交物业费有了积极性，从而形成良性循环。
