服务市场不成熟、行业竞争不规范
由于社会、政府、开发单位、业主和物业服务企业等多方面的原因，物业服务市场目前还尚未达到“公开、公平、公正”、诚实守信和健康有序的良好状态。被调查企业认为企业信用意识差的占被调查企业总数的8.76%，同行之间相互压价竞争的占10.95%，不择手段恶性竞争的占5.11%。
加强和改进我市物业管理工作的6点建议
第一点、理顺体制，健全完善“市、区、街道、社区”四级管理体系
加强物业管理工作，按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥区、街道、居委会的优势作用，共同推动物业管理的健康发展。
1、成立市物业管理工作领导小组。组长由分管副市长担任，副组长由市房产住宅部门主要领导担任，成员由市房管、建设、规划、公安、城管、环保、物价、工商、财政、税务、民政、质量技术监督、燃气、供水、供电、通讯和各镇街办事处等部门和单位主要负责同志组成。主要职责：研究决定物业管理重大方针政策，决策和部署物业管理重要事项，协调解决物业管理重点疑难问题。领导小组下设办公室，办公室设在市房产管理局。
2、市房产管理部门是全市物业管理的行政主管部门。主要职责：负责贯彻执行国家和省有关物业管理法律、法规和政策；起草并组织实施我市物业管理法规、规章和政策；培育和规范物业管理市场；负责全市物业管理活动的监督管理；负责物业服务企业资质管理；负责住房专项维修资金归集和使用的监督管理；指导各镇街物业管理工作等。
3、各镇区房管所负责本辖区内物业管理活动的日常监督管理工作。主要职责：贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策；对物业服务企业进行日常指导和监督；指导、监督业主大会和业主委员会活动；协助市维修资金管理办公室做好本辖区住房专项维修资金的归集工作；调解物业管理活动中的纠纷，及时处理投诉等。
4、各街道办事处（乡镇人民政府）要明确一名领导同志分管物业管理工作。主要职责：负责组织业主大会成立和业主委员会选举、备案工作；指导、监督业主大会和业主委员会日常活动；负责联席会议的召集；调解社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业相互之间的关系等。
5、社区居民委员会要明确具体人员协助做好物业管理工作。主要职责：协助街道办事处组织辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作；协助街道办事处对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导、监督；促进社区建设与物业管理共同发展等。
6、建立联席会议工作制度。物业管理活动出现矛盾纠纷，业主正常生活秩序受到影响的，由街道办事处组织社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会等相关单位召开联席会议，共同协商解决。
第二点、修订现行的《东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价》标准，建立“质价相符”的物业服务收费机制。提倡优质优价的物业服务
现行物业管理服务费政府指导价格标准是2004年10月开始实施的。近年来，由于水、电、人工等物业服务成本逐年上升，现行政府指导价格标准已显偏低。物业管理行业的生存环境日益恶化，既制约着物业管理行业进一步发展。也影响了物业管理行业为业主提供优质的物业管理服务。因此，有必要跟随社会平均工资和物价指数的调整幅度，尽快安排对现行的物业服务收费的标准进行调整。
同时，要监督物业服务企业全面推行明码标价制度，将收费项目、收费标准和服务内容等在住宅小区向业主进行公示。
第三点、通过 “四规范”，整顿物业管理市场秩序
规范前期物业管理工作。核实物业服务用房配置情况，对未按规定标准配置物业管理用房的，进行查处。建设单位在销售房屋时，不得对前期物业服务合同未约定的物业管理事项向买受人擅自作出承诺。建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业承接验收手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并做好登记。
规范业主大会的组织运作。根据《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》，依法指导业主组建业主大会和业主委员会，引导业主大会和业主委员会依法开展物业管理工作。
规范物业服务招投标工作，推进建管分离，提升物业服务水平。我市建管不分的情况虽然有所改善，但隶属开发企业的物业服务企业仍约占二分之一强，所导致的直接后果就是物业管理企业因为开发遗留问题而受累，代开发商“受过”，难以坚持原则为业主服务，饱受业主的指责，并引发一系列矛盾纠纷。因此推行建管分离迫在眉睫，建管分离将使物业管理企业回归本位，有利于提升我市物业管理行业服务水平。
推动建管分离需要逐步建立前期物业管理招投标制度。通过引入市场竞争机制，起到推动物业管理企业主动与市场接轨、降低物业管理成本、提升物业管理服务质量，促进和实现全行业的资产重组、优化。
规范物业服务行为。物业服务企业要依据物业服务合同，及物业管理政策法规，切实履行职责，提高服务质量。建立健全物业服务企业信用档案制度，完善社会监督与服务。
第四点、建立物业服务企业退出机制
随着物业管理服务市场的形成，物业服务企业的退出已成为常态。本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则，应建立物业服务企业退出机制。指导业主和物业服务企业顺利的完成物业服务交接工作。
