国外物业服务是啥样？带您游世界之二

物业服务起源于19世纪60年代的欧洲。以英国为龙头的资本主义国家进入高度发展时代，农民进城、住房紧张，奥克维亚·希尔女士首先尝试着制定了一套规范租房者行为的办法，取得了很好的效果，很快被其他业主仿效，这便是物业管理的最初起源。1981年国内成立第一家物业管理公司，标志着现代物业管理在中国的诞生。让我们看看世界上其他国家的先进物业服务理念：

韩国，每年物业费都不一样

韩国的住宅土地属于私有制，按照韩国物业管理法规的规定：“土地产权归业主所有，产权范围的面积也由业主自行管理”。而公共区域部分，建造商对于建筑物、道路等有终身保修的义务，设备设施的日常维修、更新改造等均由出售这些设备的厂商负责，物业公司仅仅是进行日常维护和报修事务的传达，以确保设施设备能正常运行为目的。这样一来，组成物业费收费内容之一的工程维保费用仅仅是日常保养的人工费用了，减少了日常维修和改良的费用。

物业费是按照什么来确定的呢?答案是物业服务的项目，业主需要什么，物业公司就提供什么。韩国也有所谓的业委会、业主大会，主要负责讨论住宅区公共区域的服务项目。每年年末，物业公司按照基础服务事项，比如人员工资福利、保险费用、税收、以及年度相关工程计划费用等确定预算。预算初步制定后，要征求业委会及业主大会的意见，特别是对下一年度内计划开展的维修或改良工程进行决议，比如明年要不要换几盏路灯，是否需要种植新的绿化景观，哪块场地需要修整等等。经过业主大会的讨论后，决定明年要增加或删减的工程项目，物业公司调整后量身定制出计划方案及预算，业委会根据业主房屋土地产权的面积或建筑面积分摊预算费用。这样一来，在形式上就没有了物业管理费固定的每平方米多少钱的概念了，这才造成了“每年物业费收费总额不同”的局面。

美国，小区管理委员会最大

说到美国的物业管理，首先不得不提小区管理委员会(HomeOwnersAssociation，简称HOA)，管理委员会的董事会由全体业主选举(包括有部分未售出住宅的发展商)。小区公寓的管理委员会成立后，具有审议、准核、决策的大权。在管理过程中，具体业务会聘请专业的服务公司承担，例如小区绿化的社会上的专业绿化公司来承担，绿化公司按合同每周来小区进行树木、花草的修剪、施肥、灌溉、杀虫等服务，保安则聘请专业保安公司负责派人承担，保洁由保洁公司负责，维修交由专业维修公司按维修合同负责……

管理委员会与物业管理公司是雇佣和被雇佣的关系，物业管理公司要对业主委员会负责，一切要把业主委员会的利益放在第一位。物业管理公司不称职，不符合业主委员会的要求，业主委员会不必动用业主大会讨论，可随时决议解雇他们，而物业管理公司的报酬一般是管理费的3%~7%，多数是5%，由于美国各州要求物业管理公司必须有房地产经纪人执照，所以物业管理公司的人会非常守规矩。

在美国，业主的物业管理费是向管理委员会交纳的，再根据管理合同支付给物业管理公司。管理委员会年终将向各业主汇报物业管理费使用情况，节余部分则结转到下一年度使用，若在物业管理运营时发现物业管理费不足，管理委员会将适时召开业主协会会议或直接通知业主增加交纳物业管理费。

英国，别墅楼房管理各不同

早前乌克兰首富雷纳托?阿克梅托夫花了1.36亿英镑(约合14亿人民币)，买下了位于伦敦公寓楼“海德公园一号”内的一处豪华公寓，引发轰动。除了单价贵之外，它的物业管理费也创造了纪录，每平方米每年高达150英镑(约合1600元人民币，相当于每平方米每月133元人民币)。

其实在英国，物业管理的类型由房屋的类型来决定。住宅的物业管理比较简单，大部分人居住在独立式别墅，别墅之间的道路、绿地及各种市政管线、设施均由政府部门维护管理，业主需每年交纳物业税，一套别墅(建筑面积200平方米左右)一年的物业税约1600英镑。

业主房屋本身的维修管理，则由业主自行选择物业管理公司来负责。不过，在英国，水、电维修的人工费非常贵，基本上是每半小时50英镑。

而高层楼房规模都比较小，一般是由私人开发商建设的，物业管理也分为前期物业管理和正常期物业管理。前期物业管理也是由开发商选定一家物业管理公司。开发商在出售房屋时，会制定一个公约，公约中明确物业管理公司的名称，物业服务的内容、标准和服务收费，包括建设单位、物业管理企业和业主三方各自的权利义务关系，购房人要对此予以认可。

来源：天下锦程