三、中国特色物业管理模式再造的构想
事实说明，不仅仅是某项物业管理制度出现了问题，而是既有的一体化物业管理模式已经走到了尽头，在原有模式思路上修修补补，只能是“头痛医头，脚疼医脚”，显然已经不能从根本上解决已经暴露出的各类物业管理矛盾纠纷。因此，必须重构物业管理模式，根据《物权法》的基本精神，着力构建一种业主大会主导下，物业服务市场主体健全，竞争充分，服务更加专业化、社会化的物业管理新模式。
（一）全部物业项目成立业主大会，培养物业服务买方主体，培育物业服务市场
业主大会是物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分所有权，在物业管理活动中依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则，行使共同管理权利、承担共同管理责任的组织。业主大会是物业服务的买方，是物业服务市场的重要组成部分。成立业主大会，对于业主正确行使共同管理权利和履行责任，健全物业服务市场，促进城市房屋建筑可持续发展，完善社区治理结构和提升社会管理水平，具有重大的现实意义。
对于新建物业项目，首先，运用“准强制性”手段组建业主大会，使业主大会随着房屋的交付使用而诞生。借鉴美国等国家组建业主组织经验，运用准“强制性”措施推动成立业主大会。当物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积一定比例后，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会，街道办事处、乡镇人民政府负责指导、协助成立首次业主大会会议筹备组；其次，降低业主大会成立的门槛。降低启动成立业主大会的业主人数比例，占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主就可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。研发业主电子投票平台，利用技术手段提高首次业主大会会议效率，保证投票过程的公开、公平和透明，解决时间和空间障碍。再次，发挥社会专业人士和社会组织的作用，首次业主大会会议筹备组通过聘请具有专业知识和服务能力的律师或者其他人员担任组长或顾问的形式，发挥其专业知识和能力，保障首次业主大会会议筹备工作顺利召开。
对于已经入住的物业项目，推动地方政府把业主大会组建纳入政府的职责范围和考核内容，明确各相关部门在业主大会组建中的职责分工，建立考核机制，把业主大会的组建、规范运作纳入各部门、街道的考核内容。制定政策措施，发挥社会组织在业主大会组建中的作用，积极探索向有经验、有专业能力、有公益心的社会组织购买辅导业主大会组建的社会服务。
（二）实行业主大会登记制度，明确业主大会法律地位
业主组织缺乏民事行为能力，已经成为当前制约业主行使权利和履行责任、维护业主权益和提升物业服务水平的重要因素。当前，北京和广州都已经试行业主大会登记制度，事实证明是可行的。业主大会登记以后，有利于破解业主大会行使共有和共同管理权利的难题，具体表现在以下三个方面：
1.可以独立设立账户。在物业管理区域内，根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”在市场经济条件下，业主大会或者其授权机构业主委员会如果经营物业共用部分，需要以组织的名义，对外签订契约等，随之而来的是资金的往来，此时业主大会的银行账户必不可少。业主大会登记后，便可持登记证书和机构代码等资料独立向银行申请办理组织账户。
2.可以独立充当原告和被告。目前，在司法实践中，业主委员会经常承担起了原告或被告的角色，某些省市法院还以文件的形式建议确认，如2004年重庆市颁布了《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》，明确指出依法成立的业主委员会可以充当原告和被告，诉讼风险由全体业主共同承担。其实业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会才是全体业主共同利益的代表者，相应的，以业主大会的名义从事的活动，后果由全体业主承担。业主大会依法登记后，具有民事行为能力，自然可以独立充当原告和被告。当然业主委员会、部分业主未依照法律、法规规章、管理规约擅自行事造成民事侵权和合同违约的，业主大会不承担其行为后果。
3.可以登记共有财产。依据《物权法》第七十三条的规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”业主大会具备实体地位后，这些财产可以登记到业主大会名下，全体业主成了名副其实的“股东”，有利于业主认识到自己是建筑物共有部分的真正所有者。同样，小区内的物业共用部分收益，也名正言顺地归属到业主大会的名下。也让物业公司明白行为的边界，从而预防纠纷和矛盾的发生，促进和谐。
（三）建立权责明确、监管到位、廉洁自律的业主大会运行机制
业主大会的规范运作，是业主正确行使共同管理权，履行法定责任，维护社区和谐稳定的根本保证。业主大会要具备良性运作机制，至少要做到以下几个方面。
1.健全组织架构。健全的业主大会治理架构应当包括决策机构、理事（董事）机构、监事机构和专职人员，这些共同构成了业主大会有效发挥作用的组织基础，决策机构指的是业主大会会议，理事（董事）机构指的是业主委员会，监事机构指的是业主监事会，专职人员包括秘书、职业经理人等。
2.设立业主共有资金。设立业主共有资金，目的是进一步理顺本市住宅区物业服务交易活动中各方主体的法律关系，保障业主对物业共用部分的收益权，维护业主大会对物业服务费用等业主共有资金的所有权、管理权。业主共有资金是指物业管理区域内，由业主大会所有的资金，包括了物业服务资金（费）、专项维修资金、物业共用部分的经营收益和业主大会的其他合法收入。住宅区业主大会依法成立并登记后，经业主大会会议决定，可以开立业主共有资金账户，用于物业管理区域业主共有资金的存储。设立业主共有资金以后，由业主大会定期支付给物业公司费用，会推动越来越多物业服务合同采取酬金制的形式，这要求业主大会要全程跟踪物业服务的服务，并定期评估物业公司的服务质量，以确定后面的物业服务合同的执行与重新签订。这需要业主大会需要聘用具有熟悉物业管理的人员，势必会推动直接受聘于业主大会的职业经理人队伍的产生。一旦职业经理人队伍逐步成熟，对综合性物业公司的依赖程度将会下降，业主大会对物业服务的选择权利也会加大，可根据物业服务需求和性价比，在聘请综合性物业服务公司和专业性服务公司之间做出选择，从而推动物业服务的分工更加细化，服务内容更加专业化。
3.修改管理规约，明确业主和业主大会的法律关系。通过管理规约确定业主与业主大会之间的债权债务关系。明确业主大会作为建筑区划内全体业主授权行使共用部分管理的权利主体，受全体业主委托购买物业服务并向物业服务企业或专业服务企业付费。业主按照专有部分建筑面积占总建筑面积的比例，向业主大会交纳物业服务资金，业主大会用业主交纳的物业服务资金向物业服务企业和专业公司支付物业服务费用和专项服务费用。个别业主拒交物业服务资金时，业主大会或业主委员会可以按照规约约定进行催缴或者向人民法院提起诉讼。
4.改签物业服务合同，明确业主大会和物业服务企业的法律关系。物业管理作为一种准公共服务产品，是基于建筑区划内共用部分提供的服务，只能是由全体业主集体购买。在法理上，既然业主大会是全体业主授权行使共用部分管理权利的主体，那么，就应当由业主大会与物业服务企业签订物业服务合同，购买物业服务。而业主则应当向业主大会交纳物业服务资金用于支付购买物业服务的费用。除前期物业管理阶段外，物业服务合同应全部改由登记后的业主大会与物业服务企业签订。此举可以根本上纠正长期以来单个业主购买整个物业管理区域物业服务的主体错位行为，进一步理顺物业管理的法律关系，明确业主大会作为物业服务买方缔约主体地位。
（四）改革前期物业管理制度，实现物权完整转移
为有效预防和遏制开发遗留问题的产生，督促建设单位提高建设质量并将合格的物业产品交付给业主，明晰前期物业管理阶段建设单位、物业服务企业、业主之间的责权利关系，必须改革现有的前期物业管理制度。
1.重新界定前期物业管理期限，明确前期开发与后期管理的责任分界点。前期物业管理期限应当界定为，从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。对于异产毗连房屋来说，现行的房屋交付制度只是建设单位把专有部分交给了小业主，共用部分实际上是由建设单位选聘的前期物业服务企业实施管理，因此在业主大会成立并对共用部分进行查验交接之前，共用部分的权利主体和责任主体仍然是建设单位。物业管理是对物业共用部分的管理，物业共用部分的所有权人是全体业主。只有要求建设单位将符合要求的物业共用部分交付给全体业主，才能从源头上保障物业管理的顺利开展。这一制度设计，实际上是对前期开发过程中存在问题的一次总清算，有利于前期开发过程中的质量、配套等问题在交接查验这个环节被拦截下来。
2.规定建设单位的前期物业服务责任。既然已经明确建设单位与全体业主完成物业共用部分交接之前的阶段为前期物业管理阶段，那么，这一阶段的前期物业服务责任就应当由建设单位承担。将前期物业服务责任放在建设单位之后，在物业服务方式方面则不必作单一要求，建设单位可以自行提供前期物业服务，也可以将全部专项服务委托给物业服务企业，或者将专项服务委托给专业性服务企业，只要受托的物业服务企业和专业性服务企业符合相关的资质要求即可。关于前期物业服务费，按照权责一致的原则，其间所涉及的费用也应该由建设单位承担，而不应当让单个小业主缴纳。
3.制定物业项目承接查验技术标准，明确交接查验应具备的条件、交接查验程序、交接查验范围和交接查验方法。
当业主成立了业主大会，决定了新的物业管理方式后，就涉及业主大会与建设单位做好物业共用部分的查验和交接，就需要一套物业项目承接查验技术标准。目前，北京市已制定发布地方标准《新建物业项目承接查验技术标准》，该标准共分为16个章节，明确规定了建设单位和全体业主双方交接主体对物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能等进行的综合性查验的内容，同时，对物业交接查验的定义、适用范围、内容、程序、方法等都做了相应的规定。这不仅为承接查验提供了可操作的规范，也有利于夯实建设单位的质量责任，减少前期遗留问题。
