物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的不动产管理模式，引入我国已走过了30年的发展历程。伴随着我国社会和房地产市场的快速，物业管理的巨大社会作用、强大的生命力和广阔的发展前景，已经充分显示出来。但是，迄今为止在我国尚未形成真正的物业管理市场，没有形成成熟的，符合中国城市建设管理规律的物业模式和管理制度。随着我国城市化进程的加快，城市既有房屋建筑的不断增加和日益老龄化，如不尽快探索出符合我国国情、民情和房屋建筑管理规律的物业管理模式，不仅将无法实现房屋建筑的可持续发展，还将由于物业管理的体制机制、模式和制度的落后，引发大量的城市问题。因此，遵循《物权法》的基本精神，借鉴国内外成熟经验，再造具有中国特色的物业管理新模式，已经成为我国社会经济建设中重要而紧迫的任务。
一、对中国物业管理30年的再认识
毋容置疑，中国物业管理的产生和发展，顺应了住房市场化和住房管理社会化的改革要求，填补了在单位制解体以后住宅区管理的真空，逐步形成了企业主导的一体化物业管理模式，使人们知道了物业管理的基本内容，初步培育了人们的物业服务消费意识。30年来，物业管理规模不断扩大，物业服务企业及其从业人员数量不断增长，行业地位初步确立，据不完全统计，目前实施物业管理的房屋总建筑面积超过150亿平方米，物业管理从业人员人数超过300万人，物业管理行业创造的产值超过2000亿元。经过30年的发展壮大，我国物业管理已经成为人们生活和工作不可或缺的重要组成部分。但是，我国物业管理作为社会发展中的重要行业，仍处于初级发展阶段，主要表现在以下几个方面：
第一，物业管理的主体严重错位。物业管理本质上是业主行使共同管理权利过程的体现，业主作为物业的所有人，是物业管理的主导者和物业服务的消费者，并通过业主大会行使物业管理的权利。但在我国物业管理发展中，业主的主体地位和权利长期被漠视，物业服务企业越俎代庖，成为物业管理中的主导者。《物业管理条例》更是直接确认了业主委托物业服务企业管理的单一物业管理方式，通过国家行政法规的形式维护了物业管理中的企业主导地位。物业服务企业与业主在物业管理中主体角色的错位，客观上导致社会对物业管理产生错误认识，限制了业主对于物业管理方式的自由决策权和选择权的行使，也为业主怠于行使共同管理权利，履行义务留下了口实。
第二，物业服务市场机制完全失灵。任何市场都应当包含买方和卖方，在物业服务市场中，买方是业主大会，卖方是物业公司。物业服务产品是准公共服务产品，是对公共部位的管理和服务，任何单一的业主不能决定其价格，只有代表全体业主的组织才能够决定价格，换句话说，没有代表全体业主的组织就没有真正的买方。可是，中国物业管理走了30年，作为物业服务买方的业主大会在大部分住宅区没有成立，物业服务有卖方无买方，物业服务强卖强买的状态。导致物业企业在服务过程中，即使不提升自己的业务水平，也能够生存。因此，整个中国物业管理行业缺乏足够强大的市场竞争压力和不断进步的动力，市场机制完全失灵。
第三，政府公共服务被长期关在“门外”。物业服务包含了大量公共服务的内容，物业管理偏离了行业的核心价值。传统的建筑区划“红线”混淆了物业服务和公共服务的边界，免除了政府应该承担的公共服务，物业服务企业代为承担起了物业管理区域的公共服务职责，掩盖了政府公共服务的缺失，导致物业服务企业以管理者自居，忽视了保持房屋建筑的使用安全、宜居和保值增值这一物业管理的核心价值。
第四，现行的物业管理基本制度失效。近些年来，物业管理深层次矛盾逐渐显现，因物业管理引发的各种纠纷层出不穷，群体事件、暴力事件有增无减，已经严重影响到人们的生活秩序与和谐社会的建设，而这些矛盾纠纷都可以从现行物业管理制度、机制和物业管理模式上找到产生根源，如果再不变革现行制度，重新塑造物业管理模式，必将葬送物业管理行业的前途，也必将危及既有房屋可持续乃至拖垮城市经济，甚至对城市和谐社会建设起到直接的破坏作用。
