访谈背景：早在2003年珠三角就开始出现“民工荒”，2004年民工缺口已达到200万，主要集中在广东乡镇“三来一补”的制造业工厂。加之近年国家推出一系列农业优惠政策，吸引劳动力留在家里，即使外出打工就业选择也更显从容。目前这种情况已波及到物业管理行业，占物业公司员工数量一半以上的保安人员不仅招不满，而且已出现流失率高居不下的情况，有的物业公司甚至出现100%以上的年流失率。
主持人：胡真深圳市中航物业管理有限公司项目管理处主任
嘉宾：何劲熊谷物业管理有限公司总经理助理
肖利深圳市荣超物业管理有限公司常务副总经理
彭毅深圳市物业管理有限公司副总经理
青燕春深圳市万科物业服务有限公司第五园项目经理
主持人：大家好。首先介绍一下今天现场各位嘉宾的公司背景：
何总助所在的熊谷物业是香港上市企业香港建设（控股）有限公司的下属企业，十多年来一直专注于智能化超高层大型综合物业经营管理。管理项目有深圳的地标建筑地王大厦，以及南海中心、京广中心、广州中信广场等。
肖总来自深圳近几年声誉鹊起的民营企业荣超物业。管理项目以荣超国际、滨海国际、荣超经贸中心、深圳国际商会中心、国际商会大厦等高档写字楼为主。
彭总所在的深圳市物业公司是中国内地第一家物管公司，1981年成立的国营企业。管理项目以住宅、别墅为多，如东湖丽苑、怡景花园、翠竹苑、东乐等住宅区。
青经理所在的万科物业已为大众熟知，如今专心为万科地产自建项目做好服务。
各位嘉宾来自不同体制的物业管理企业，管理项目类型、特色各异，但是目前却在面临着一个共同的难题：一线员工如保安员，人难招，留不住的现象。今天想请各位就这个问题来进行探讨，谈谈你们就这个问题是如何看待，如何应对。何总您先来吧。
何：我认为这首先是一个社会问题。劳务工难招已经是一个普遍的问题。再加上深圳保安的工资待遇与内地相比已没有优势，比如在山东的物业管理费与深圳差很多，但保安工资却相差无几。由于生活成本的不同，同样的收入在内地含金量却要高很多。
再者，是行业特点所致。物业管理是微利服务行业，从业人员工资待遇普遍不高，“饿不死，撑不着”。很多保安认为这个工作是“青春饭”：社会地位不高，工作责任很重，工作强度很大，随着年龄增大发展空间却很有限。
第三，随着相关法律法规的完善，物业管理作为经营性的公共服务，经营成本逐步升高，企业经营压力逐年增大，对保安员在福利、培训、业余生活、后勤保障等方面的投入如果不够，也容易造成流失。
解决保安流失的问题，首先物业公司经营管理者要认清形势，正视问题，不能光埋怨保安要走；其次物业公司应该在管理手段上要提高专业化水平，比如技防措施的到位，人员成本的细化控制等，减员增效，提高效益。再者，物业公司还是要从待遇、事业、情感等三个方面着手，针对性地做好工作。
主持人：何总所说的待遇留人、事业留人、情感留人，在熊谷的管理实践中有什么具体的措施呢？
何：地王大厦在超高层管理上先行一步，很多新的写字楼物业到熊谷来挖保安骨干，我们留人的压力其实一直比较大。在待遇方面，我们安管队伍在今年普调了待遇，增加了岗位补助；我们今年还把安管员宿舍进行了统一装修，每个房间安装了空调、铺设了网线，把原来六人一间宿舍调整为四人一间。
熊谷一直非常重视员工的业余文化生活，通过丰富多彩的业余文化生活，增强团队的凝聚力和归属感。我们每个季度给安管员开生日派对，定期组织他们登山、省内游；我们在安管员中成立了义工队，经常参加罗湖义工联组织的助老助残活动；还成立了员工篮球队、羽毛球队等体育组织，以熊谷安管员为主的篮球队最近还在罗湖区第二届民营企业篮球赛中夺得冠军。
在事业留人方面，我们每年都在七一前后组织安管队伍队列操练汇演，向广大业主展示安管队伍的风采，增强员工的自豪感；在企业内部形成完善的培训机制，让安管员综合素质的得到持续提高；我们还在安管队伍内部形成竞聘上岗机制，让人才脱颖而出，在企业内部职业生涯中稳步提升。目前，熊谷物业正全力配合其母公司香港建设集团在香港、上海、北京、天津、浙江等地开展新一轮的战略布局，主要是在写字楼、商业物业的经营和管理方面，发展势头十分迅猛。企业的发展也给了员工机遇，员工看得到职业空间在扩大，在企业内部逐步形成了一个向上的合力。
主持人：现在坊间传说有的物业公司对保安员工以身高定工资，地王的保安既高形象又好，请问何总你们对保安选聘的条件及待遇是否会因人而异？
何：我们公司的保安员分两类，一类是高端物业的保安，不少是驻港部队仪仗营的退伍战士，要求身高1.8米以上，这部分员工的工资较高，相应的管理职责也比较重，甚至超出了安管员的范畴，倾向房屋管理事务方向；另一类是住宅小区的保安，主要是来自社会招聘，工资待遇与市场持平略高，确实存在流失率较高的问题。
我们的招聘渠道很成熟，高端的安管员主要来自广州军区、驻港部队正式退伍军人。我们这里有97年第一批进驻香港的驻港部队出来的退伍军人，至今已工作7、8年了。由于我们这里工资相对较高，待遇较好，员工也相对稳定，和同行相比流失率还是比较低的。
