五、留意履行特殊义务的即时取证
1、履行作为义务时
物业公司作为服务企业是平等的民事法律主体，并没有强制的权利，有的时候甚至不是解决问题的主体，更多时候履行的义务仅是一种“作为”的义务，通俗的说“看过程不看结果”。如业主相邻关系之间的纠纷，其纠纷和最终解决问题的主体是相邻各方而不是物业公司，但是物业公司必须履行相关作为义务，协助配合双方解决纠纷。又如保修期内的房屋质量问题，其维修的义务主体是开发商，但物业接到投诉和反映后，应履行告知开发商并协助双方解决纠纷的义务。实践中，大部分物业公司均履行了这些义务，但在保留证据方面做得很不够，造成经常是被业主投诉或诉讼不作为。其实，解决的方式是及时把自己已经配合协调和沟通的工作通过一定的形式固定或保全下来，不能仅仅是自己的工作记录，要采取包括必要的书面签认或签收、录音录像等形式把自己已经履行作为的义务的过程或内容进行保留。
2、突发事件发生时
物业突发事件是指在物业范围内发生的没有先兆或先兆不明显的，扰乱或破坏物业治安秩序并导致事态扩大的各种灾害、事故及犯罪活动的总称。虽然物业突发事件就其处置权限而言，是政府相关部门的一项重要职权，并且物业公司不是实施侵权一方，但是业主往往以物业公司有过错或违约要求物业公司承担责任，这些突发事件构成了物业公司经营的最大风险之一，是否承担责任的关键就在于物业公司是否有证据证明按合同约定履行了相应的安全防范义务。司法实践中，一般按以下标准来衡量：
（1）物业公司的秩序维护员（即保安）和监控措施是否符合法律法规或者相关文件的强制性规定；
（2）物业公司是否具备了合同约定的或者是与其等级和收费标准相适应的保安措施；
（3）物业公司的保安制度是否完备、合理，是否符合法律法规或者合同的规定；
（4）物业公司是否督促其保安人员勤勉尽职，保障监控系统是否正常有效运作；
（5）当突发事件发生时，物业公司是否及时采取相应的合理措施；
（6）当业主对安全提出合理怀疑或者指出不足时，物业公司是否引起重视并积极改进。
因此，物业公司在对突发事件实施处置措施时，务必时刻具有证据意识，根据以上标准从事前事中事后三个环节搜集和保留相应的证据，从而为查明真相，理清责任提供证据保障。
