（二）小区停车位权属争议仍未得到有效解决的原因分析
《物权法》第74条在一定程度上平息了现实生活中停车位的权属纠纷，解决了开发商以及物业管理公司和业主在小区车位上存在的矛盾，然而仍存在以下几个问题:
1、“规划”的范畴不明。本款并没有明确“规划”的范畴，是仅指开发商按强制性要求设计的配建车位、车库，还是包括那些强制性要求以外的，开发商为了盈利所建的车位部分，即此“规划”的是以强制性规定为标准还是以开发商标准?因为此项规定关乎哪些车位是开发商可以自由处分的，哪些是必须配置给小区业主的。而物权法并未对“规划”与“首先满足业主的需要”间的关系作明确的规定，也没有规定如何保障业主“首先权”的实现。
2、“首先满足业主的需要”模棱两可。《物权法》第74条第1款体现了停车位是为小区业主服务的思想。规定停车位先满足业主的需要自不待言，但是如何满足需要，满足哪些需要，应当有一个明确和约束。该规定到底赋予了业主什么样的权利，该权利性质如何?是规定了一定的期限，还是通过优先购买权来实现?“首先满足业主的需要”体现了法律对停车位转让的一定程度的限制，但是这种限制是一种原则性的表述还是具有某种法律效力的规则?法律并没有明确。在司法实践中，这无疑给当事人判断以及法官裁判带来一定的困惑。另外，满足的是业主何种程度的需要，是基本的一辆车的停车需要，还是很多辆车的需要，或者是对外经营租赁的需要等等，都需要法律予以明确。如果开发商违反了该条款，其法律后果如何，业主应当如何寻求救济?对于这些问题，物权法都没有解决。
3、《物权法》第74条第2款规定业主可以通过出售或附赠方式取得的车库、车位问题是业主取得的是车库、车位的所有权还是使用权?如果是所有权的话，是否需要进行不动产所有权登记?如果该业主想转让车位能否转让，应当履行什么样的手续?即由于物权法相关规定的不完善，不能通过登记方式明确物的权利归属和发挥物的效能。
4、物权法规定通过双方协商订立合同的方式，可以导致车库、车位的权利归属的变动，但其回避了车库、车位原始产权的界定，况且物权的原始产权不能通过合同约定的方式来界定和确定，合法有效的约定必须是以权利归属明确为前提的，如果开发商并不享有车库、车位的所有权，即使其与业主约定将该车库或车位通过出售、附赠或者出租方式给交付使用，该约定也因无权处分而存在效力瑕疵。通过《物权法》第74条第1款和第2款的规定，是否能推导出车位的权属应当属于开发商所有，通过这种暗含的权属推定是否符合我国现行法律框架的规定呢?
5、《物权法》第74条第2款规定车库、车位的归属可以通过合同关系来约定。该款很显然遵循了“私法自治”原则，尽量避免公权力过多的干涉私法领域，也符合现实生活中人们的习惯。然而意思自治、平等协商的基础性条件应当是当事人之间地位平等，这种平等更多应体现为事实上的平等，即有平等对话和协商的能力。小业主之于开发商，两者的经济地位、信息掌握、能力显然是不对等的。房地产开发商背后的公司都是专业的、处于强势地位的经济组织，他们订立《商品房买卖合同》的条款都是聘请了专业性极强的律师进行了仔细研究的。在实践中经常出现开发商通过房屋买卖合同，以格式条款约定建筑屋外墙面、屋顶、物业管理用房在内的公共建筑和公共设施的所有权保留为开发商所有。对于此类情况，业主都只能被迫接受，很少有被允许改动的。另外一般购房人通常不具备相关的专业知识，不具有专业知识的自然经济个体如何能与专业的房产开发公司去分庭抗礼呢?忽略开发商和业主之间的地位不平等的事实状态，一味追求所谓的意思自治，恰恰剥夺了处于弱势地位的广大业主的表达真实意思的权利，意思自治原则成为一方利用其优势地位侵害另一方权利的工具和手段也就不足为奇了。
