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也论住宅小区停车位的权利归属【6】

2014-03-31 16:17 来源:张婷婷/法律教育网 阅读:人评论

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(四)关于约定的问题,应当做出更加详尽的规定

物权法规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

笔者认为,应当将其根据停车位的不同类型加以细化,即对于地面和地下停车位,有关车位的使用权,不允许开发商与业主约定,应一律归业主所有;但对于对外出租所获得的收益,应当允许开发商与业主约定,可以先由开发商代为收取,作为开发商回收建造停车位的成本之用;对于首层架空停车位,其所有权一律归单元所有业主所有,但可以允许开发商与业主约定,由开发商享有占有、使用、收益的权利。这样使得开发商可以在首层架空位过多闲置时,对外将其出租。获得的收益,亦可以作为其回收成本之用;对于楼顶停车位,约定应当只存在于建筑物区分所有权人之间,即对专有权的约定,而不能由开发商的介入。

(五)应对小区停车位转让给区分所有人以外的第三人进行限制

有一些学者认为,如果允许开发商将停车位卖给小区业主以外的人,则在现代社会的情况下,必然出现停车位的买主剥削小区业主,向其收取高额租金的情况。因此,即便在小区的停车位不可避免地归属开发商所有的情况下,也要规定开发商不可将其卖给小区业主以外的人,或将专有使用权出租给小区业主以外的人。关于停车位是否可以转让给小区业主外的第三人的问题,根据我国台湾地区“民法”的规定,法定停车位属于法定停车空间以及紧急避难的空间,属于建筑物的共同所有部分,附属于建筑物,不得单独转让,任何转让协议都是无效的。但如果已经转让给业主,可以认为该转让并不妨碍这种停车位的附属性质,所以转让又是有效的。

但《物权法》没有规定法定停车位的问题,现实中已经出现了开发商将停车位转让给业主之外的第三人现象,这样做产生了一系列问题。首先,因为转让给第三人,造成小区物业管理的困难,也给全体业主的生活带来不便,尤其给治安带来消极影响;其次,由于将车位转让给第三人,造成小区业主使用车位紧张,最终影响到小区的生活质量;此外,如果允许小区车位转让给第三人,这样就会使小区车位进入市场机制,势必造成车位的价格上涨,甚至有人认为,自然转让将会使小区以外的其他人控制车位的资源,进而向业主收取高额垄断资金,这样也会对小区生活质量造成严重影响。

笔者认为,小区的停车位本质是小区的整体环境内容,是附属于小区居住的便利而建造的,其应服从于小区的购买专有部分的利用,其也是整个小区成员权的组成内容[8]。对于车位的自由转让也应该在法律上做出严格的限制,即车位可以在小区业主之间自由转让,但是不能随意向小区以外的其他人进行转让。不过,在我国没有设定法定停车位的情况下,一方面可以引入法定的优先购买权机制,在提供同样价格的情况下,业主优先于业主之外的第三人享有优先购买的权利。因此,开发商在出售停车位的时候,约定通知业主购买,没有通知而将车位卖给业主以外的第三人,将导致买卖合同无效。另一方面,对非小区业主购买停车位进行一定的限制,原则上在尽可能不影响小区物业管理的前提下出租,毕竟车位也是个人财产,停车位所有人享有收益的权利。

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