二、研究方法体系
基于物业服务行业需要，在多年积累的研究经验的基础上，中国指数研究院和中国房地产TOP10研究组在中国房地产指数系统的基础上，参考国内外相关研究成果，形成了“中国物业服务星级评价标准体系”和“中国物业服务价格指数系统”等理论体系，并在2013年上半年进行了调研和试算。2013年6月28日，住房和城乡建设部政策研究中心主持的“中国物业服务价格指数专家鉴定会”在北京召开。由国家统计局、国务院发展研究中心、北京大学、清华大学、北京物业协会等中国房地产业界及物业服务行业的权威专家组成的评审委员会对“中国物业服务价格指数理论与实践”研究成果进行了评审。评审委员会听取了成果汇报，形成评审意见，并一致通过研究成果的评审。会后，研究组根据专家意见对理论体系进行了完善，最终形成了中国物业服务价格指数研究方法体系。
2.1样本选择
“质价相符”的定价原则要求物业服务价格与服务水平要相适应，在编制指数时必须区分不同标准物业服务对服务价格的影响，选择具有一定服务水平的物业项目作为指数研究的样本。基于此，研究组制定“中国物业服务星级评价标准体系”，根据该评价标准选择数量充分的、符合要求的在管物业项目作为物业服务价格指数编制的样本。
“中国物业服务星级评价标准体系”分为软件和硬件两个方面的标准体系。软件标准体系由基本要求、房屋管理、公共设施管理与维修、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理和其他管理组成；硬件标准体系包括基本要求、综合配套、绿化及景观、车位、文体娱乐设施、共用设施设备、安保系统、物业管理硬件及人员配备、物业标识等内容。
图：中国物业服务星级评价标准体系图
根据星级评价标准体系，软硬件满分均为100分，满足70≤考核评分＜80分，则符合三星级标准；满足80分≤考核评分＜90分，符合四星级标准；如果考核评分≥90分，其符合五星级标准。最终样本项目的物业服务评级取软件评价和硬件评价中较低者。如果项目物业服务的软件或硬件评价低于三星级水平，则将其录入数据库中，但不作为样本用于物业服务价格指数的计算。
在“中国物业服务星级评价标准体系”基础上，本次研究的样本选择标准如下：①位于各市城区（不包含下辖县和县级市）；②2000年后竣工验收，入住时间1年（含）以上的商品住宅项目，其中一线城市（北京、上海、广州、深圳）的项目建筑面积需在10万平米以上，其他城市在5万平米以上；③有合法注册的物业服务企业在管；④根据“中国物业服务星级评价标准体系”，物业服务水平和硬件设施的评价结果均在三星级以上（含三星）。
考虑到数据的可获得性和在全国的代表性，遵循典型性原则，初步选择十个代表城市作为研究对象：北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都，未来将根据各地数据可获得性和物业服务市场规模逐步扩大城市覆盖范围。
