第二 房地产开发商带来的风险
房地产开发商给物业服务企业带来的风险，多数是属于房地产开发商对物业管理的理解及服务观念的问题。在现实运作中，绝大多数的开发商选择自己组建物业服务公司，还有一部分选择一级资质的品牌物业服务公司，极少的开发商选择通过媒体公开招标的形式选择物业服务企业。这个做法的本身就是一种隐形的风险，这个风险的承受者当然是物业服务公司。
谈到这类风险就不能孤立地只说某一个过程或某一件事，这样就没什么意义了，我按照房地产开发的程序来聊这个风险问题吧，这样大家以后在实际工作中可以多注意，当然，有一点要明确，就是我们是以物业管理这个角度介入项目的，所以关注的方向是确定的，蜂巢物业网注。
房地产项目开发策划。如果你做为一名物业经理，对项目的物业服务有一个好的愿景，那你应该找机会看看这个项目的开发策划书，当然不是项目完工后看，是在项目最初的策划阶段，最迟是在项目施工的初期阶段。重点看看“项目定位”“项目布局”这些与将来的物业服务有关系的内容，了解这些内容，对你以后在项目的施工过程中提出改进意见有帮助。例如，地段是沿街的，那么项目策划中是否安排有商铺?象陌生人管理、车辆管理、噪声防范、水电管理分布、水电计量点、通道是否合理等等你要考虑吧?策划书中提到辖区内设置有水景观，那么水从何来?有许多项目的物业经理是在项目的建设初期就已经介入了，并且也开始组建物业公司，但是，对于项目本身的关注是乎并不在乎，无论对于项目来说，还是对于你个人的发展来说，这都是错误的。
房地产项目开发设计。在项目报建时，开发商会提交一份项目总体平面图。虽然这份图纸并不一定是最终的施工用图，在向施工单位移交图纸前可能还会变动，就是移交后也还会变更图纸。物业经理要看的不是如何开展施工，而是在图中哪些内容对以后的物业管理不利，这才是物业经理看图的目的。观察和思考的顺序是安全、经济、实用、便利等，在正常情况下，安全永远是第一位的。从图纸上可以清楚的看到物业辖区的布局及各建筑物，我们可以从外向里看，门岗的位置是否合理、人车是否分流、入口车道是否直通地下车库、商铺是独立的还是商住混合的、有水塘吗、有游泳池吗、会所的位置是否方便以后的经营、辖区有几个出入口等等。如果认为有不合适的地方，可以向开发商提交申请变更报告。
房地产项目施工阶段。从这个阶段开始，许多的物业经理都知道从此开始参与的重要性，可是，有多少物业经理在实质上参与了施工现场的管理?或者说，有多少物业经理每天会抽出时间到施工现场关注施工质量?再或者，有多少物业经理会抽空到施工项目部看看各种施工图纸?物业经理为什么一定要西装领带?难到业主会说你很帅吗?那么物业经理应重点关注什么呢?简单些说吧，地下室部分要关注防水处理，特别是顶板结合部位的防水处理，随后的主体框架没有什么问题，主要是关注室外空调机放置位置和空间是否适用，主体框架的施工时间很短，五天一层吧，真正的重点是在框架施工完工之后，外墙体沏筑、墙梁柱板的抹灰是否平直、墙面抹灰之前是否将孔洞填实、预埋的电源线管是否有弯折、室内的共用排水管预留孔是否填实并做特别的防水处理、铝合金窗体与墙体的结合部是否认真做好防水等等，太多了，这一段话说不完，你只要知道有这么一个过程就行了，自己去实践吧。交房后业主投诉最多的就是这个过程出现的问题。
项目完工交付使用后。这是所有物业经理都会经历的阶段了，在这里也就不多说了，项目交付使用后由开发商带来的风险主要有：超过合同约定的交房时间不采取补救措施、竣工资料业主资料不按时移交、设施设备的供应方不配合物业工作、设施设备资料不齐全、保修合同没有文字约定、建筑施工方的质量保证金不移交或不告知、房屋质量出现问题不处理、应缴费业主的数量不告知、未售出的房屋开发商不缴物业费、辖区内的标识标志不健全等等。
还是前几讲说过的话，不要以为你懂得物业管理知识，别人就应该也必须懂，不是的，开发商并不关注这些，可是你做为物业经理，就要主动去沟通去告知去协调，你说清楚了，开发商一般都会采纳，因为按你这样修改对他们并没有坏处呀。
第三 员工违规行为带来的风险
物业公司内部员工风险意识不强，是一个普遍存在的问题，这个问题与前一讲聊到的内部管理风险意识问题有些类似，但又不完全相同，一个是监督机制的事;一个是执行的自觉性问题。如果一个企业的员工做什么事都需要别人去监督，那这个企业的员工管理就出问题了。由于员工违规操作引发的问题，按照法律上称为“雇主责任”，物业服务企业也将承担其属下员工不当行为的赔偿责任。
保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也不没有反应，阿霞便怀着好奇的心理，侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家(他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好家门，蜂巢物业论坛注。)一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问阿霞是干什么的，不由分说要把她送到派出所。阿霞本意是好的，但是没有想到这样做所产生的风险，单独一个人进入业主家里，就算你是好意也会被业主误解，而且是违法的。
类似这样的事情还有很多，比如物业人员擅自进业主家维修共用排水管;业主已经办理收房手续，而物业人员还是随意进入业主家;保安巡逻时发现业主家的入户门未关，未经请示就擅自进入;物业工作人员未与业主核实，就擅自同意中介、装修人员进去看房，等等。这类行为引发的业主索赔案已经不少了。
有一名保洁员在某公司实施物业管理的一栋高层住宅楼清扫楼道时，发现了一块小木板，便顺手将木板抛到窗外，正好将楼下路过的小区业主王某砸伤，王某为此要求物业服务公司赔偿他的医疗费用和相关经济损失。
保安在当班时发现有异常的人或事未及时查询或汇报，或者正在处理的事情当班没处理完毕也不做交班记录，卫生间的第一次防水在业主装修时未认真地让业主做防水验收，卫生间的沉箱在装修时二次防水完毕回填用的填料未做记录，等等。
员工在进行危险作业时不按规范要求操作，而发生事故。电工在进行终端维修操作时会将室外的电闸拉开，可是电闸是在电工的视线之处，不在电闸处挂禁止合闸的标识或没有安排一个员工在此处看守，有人意外合闸会发生什么?你们可以在电工进行作业是去抽查一下看是否经常有这类情况。小区供电的备用发电机是要定期维护的，其中有一项是蓄电池保养，作业目的是给蓄电池充电，可是经常会有人在充电时不打开蓄电池的检查盖，从而使蓄电池里的分解气体因受热膨胀，发生蓄电池爆炸事故，如果这时正好维修工在蓄电池旁边，那轻则毁容，重则永垂不朽。
随意向业主承诺这事那事，这些好象也是通病吧。一线员工经常会遇见业主，时不时的会聊几句，也会谈论辖区的一些事情，或者有些业主将一些个人事情交待给一线的员工，物业员工有时就不注意谈话内容，言者无意，可听者有心呀。业主的个人事情交待你，你承诺了就要做好，并且你要向业主声明这是你的个人行为，是你个人在向业主承诺，有的事做好了，那啥事没有，万一做错了，或者发生了失误，业主在追究责任时就会说是将事情交给了物业的人，这时物业公司就会为这个事情忙里忙外，弄不好还要承担这责任那责任。
在给员工定期开工作例会时，一定要经常性地提到这些风险问题，增强员工的风险意识。
