第六 自然气候及环境带来的风险
虽然自然灾害不可避免，但是，一般的非灾害性的气候影响还是要特别注意。南方常见的有暴雨、大雨、台风，北方常见的有大雨、沙尘、下雪等。物业企业在收到这类气象情况的预报时就要积极采取预防措施，尽量避免由此带来的风险。这些工作属于突发性事件处理流程，每个物业服务企业都必须认真制定，并不定期的进行演练。
物业企业要做的工作就是在收到预报时，积极主动地采取预防措施，不要抱有侥幸心理，比如一场大雨，在初始阶段是看不出来地面水量的多少，但是等到辖区周边的水量大时，水位就会快速升高，这时你就是想处理也来不及了。
无论是下雨、台风、下雪、沙尘等等，物业服务公司都要在收到预报时，第一时间在公告栏向辖区的物业使用人发布通知，告知物业使用人，现从某某渠道得知气象信息，介时会发生什么样的情况，请各位物业使用人注意哪些事项等。这是人性化最基本的服务，再者从物业服务企业的角度来说，也是风险规避的一个程序要求，先不考虑物业服务企业是否有这个告知义务，最起码你做了，如果发生了损失，处理起来也会主动一些，不至于弄的很被动。
在大雨季节，要注意经常清理排水沟沉积的沙土杂物等，保证地下室积水坑的抽水机工作正常，大雨来临时，如果雨下的时间长，要时刻关注天气预报并注意周边的积水情况，同时，与将车辆停放在地下车库的车主取得联系，告知其辖区的情况，要求车主将车开到地面停放或者要求车主保持电话的畅通，防止出现危急时联系不上车主，重要的是这些工作必须要详细记录在案，以备事后查询。因为物业服务企业的工作不到位而发生的损失索赔事件已经不少了，而且损失的数额都不小，天要下雨你是挡不住的，但是，因下雨而造成的风险却是可以防范的，万无一失是理论说的，在实际工作中最起码要将责任损失降到最低。
大风季节是很可怕的，除了雨水大之外，就是防风，在风来临前就要修剪、加固树木，车辆不能停放在大树旁边，巡查楼宇的窗子情况，特别是那些正在进行室内装修的房屋，业主多数不会天天在现场，还有的是全委托装修的，业主根本就不在当地，装修工离开的时候经常会不关窗子，物业值班人员就要通知装修负责人返回关好窗子，这样可以防止大风将雨水刮入室内，因为卫生间厨房之外的卧室、客厅的地面是没有防水要求的，雨水进入房间后会渗到楼下的业主家。另外可以防止大风将未关好的窗子刮掉，掉落的窗子有可能会砸到地面的车辆或行人。
我们北方的大雪季节相对好一些，起码雪是不会流动的，对于物业服务企业来说，主要的就是防止树木、广告牌、临时建筑物、电线杆和高压线塔架因承受不了积雪、冰块的重量而出现的危险，提示车辆不要停放在这些地方，再者就是冰锥落下会砸伤行人，要及时清理可能会伤及行人的冰锥。
无论是下雨，还是下雪，物业服务企业一定要注意辖区路面、大厅等的防滑处理及提示，要是一个老人滑摔了，损失的费用少则数千上万元，多则数十万。
还有就是现在的小区庭园美化、小区道路照明都会安装草坪地灯、路边高杆灯等，这些灯具有一个共同点，它的支撑杆全部是铁制的，而且接线口或叫检修口就在离地面二十公分左右的位置上，用一块铁皮盖子盖住，如果这个地段积水超过检修口，或者下大雨时，雨水顺灯杆流入检修口，那么里面的电源线接头就难免会被弄湿，因而产生导电，万一这时有人触摸这个灯杆就会发生触电身亡的事故，这可是有过先例的，不要认为在室内的配电箱装有漏电保护开关就安全，漏电保护开关也有失灵的。
环境噪声方面有小区广场上跳健身操的、沿街商铺放音响的、夜宵店大声喧哗的等等都会产生物业管理上的风险。
物业服务企业需要注意规避风险的地方和内容很多，这些都需要物业经理去发现，积极主动地规避风险才是上策。
第七 物业服务费拒缴的风险防范
在物业管理实际工作中，无论大事小事，无论有义务没义务，都可能成为业主向物业公司索赔或拒付物业服务费的理由，出了问题不问青红皂白就向物业公司索赔或以不交物业服务费相威胁，这是物业管理行业所面临的共同风险。
物业服务公司如果被动地应付这些事情，那只能是象乱麻绳一样，越弄越乱，最终只能丢弃。做为物业服务公司，面对这些事情，以不变应万变是最适合的办法。这里不聊如何收缴物业服务费，只聊聊风险的规避。
一、对国家、各地政府及相关行政主管部门的法律法规等条文要熟记，法律法规是物业服务企业的行为底线，要学法、懂法及守法，不可超越，更是对风险最好的防范。在实际工作中有不少物业管理人员并不了解物业管理相关的法律法规，不排除相当的物业经理及中层以上管理人员对物管法律法规了解甚少，物管相关的法律法规从国家到地方颁布的有几十项之多，虽然不要求你背熟，但起码要认真阅读和理解，这样在工作中才能做到有效的规避风险。象《物权法》《物业管理条例》等常用的法规更要熟悉。
二、必须认真签署物业服务合同，不能只是用国家住建部的物业服务合同范本草率填空般的随意签署，无论是与开发商还是业委会，无论物业公司是否与开发商有什么关联，都必须认真客观地签署服务合同。住建部的物业服务合同只是一个书写格式规范化及共性重点内容的合同范本，在实际操作中相当多的具体内容在合同范本中是没有的，特别是服务内容、责任、权利等细节的内容都需要甲乙双方有明确的约定。比如，确定的服务费用是依据什么标准，其中包含什么，不包含什么都要阐述清楚，拖欠物业服务费应承担什么责任，支付什么比例的滞纳金等也要写清楚。分项、细节的内容越详细越好，出现问题的时候就容易处理。
三、物业服务企业内部管理的一些关键操作流程必须严格执行，这些流程的执行要由物业经理亲自检查，任何一个环节都不可大意。物业服务工作是一项很杂很细的事，而且许多事都是天天在重复操作，这些重复的工作就必须流程化规范化，这样才不会出现错误，有一些是关键流程的内容就要由物业经理来审批，审批的目的就是要检查是否有不妥的地方。举个简单的例子，物业服务工作中常常会发布通知、公告、提示等，这些公文的内容就要特别注意，在用词、语句方面要妥当，内容不要有违规的现象，说明的事件一定要清晰，不要干那种搬起石头砸自己脚的事情。
四、对于物业服务中的基础工作一定要做到位。严格按照物业服务合同的约定完成各项工作，并将各岗位的工作记录、检查结果定期保存，保存期至少半年以上。辖区内经常有人走动的地方要保持整洁，保安门岗、巡逻、车管、消防等必须保存完整的工作日志或电子记录等，应购买辖区的公众责任险。特约服务一定要按约定收费，不要先免费以后再收费，以后想收费就难了。再者，免费服务习惯后，业主就会认为这些事是物业应该提供的服务。
在现实社会、现实工作生活中不可能没有风险，也不可能万无一失地避免风险，变化永远走在计划的前面，事件发生的主动性与物业服务企业风险防范的被动性不可能总在一个交点上。物业服务行业做为一个高风险低效益的行业，拒缴物业服务费的事随时都会发生，但是，只要我们坚守上面聊到的几项工作，就不会过于被动，至少在走司法程序追缴物业服务费时不会被动。
